Dans un arrêt du 26 mai 2006, la Cour de cassation s'est prononcée sur les sanctions attachées à la violation du pacte de préférence.
En l'espèce, un acte de donation-partage portant sur un bien immobilier et contenant un pacte de préférence ayant fait l'objet d'une publication régulière à la conservation des hypothèques a été dressé le 18 décembre 1957. Vingt-sept ans après, une parcelle dépendant de ce bien fait l'objet d'une transmission par donation-partage dressée le 7 août 1985, mais quelques mois plus tard, le nouvel attributaire vend l'immeuble à une société civile immobilière par acte notarié. Sept ans plus tard, soit trente-cinq ans après la conclusion de l'acte dressé le 18 décembre 1957, la bénéficiaire du pacte de préférence invoque la violation de celui-ci et demande sa substitution dans les droits de la SCI ainsi que le paiement de dommages-intérêts.
Les juges de la Cour suprême réunie en Chambre mixte le 26 mai 2006 ont donc dû se pencher sur la question de la sanction de la violation du pacte de préférence régulièrement formé. Ils ont dû réfléchir sur la possibilité ou non de sanctionner cette violation par d'autres moyens que les dommages-intérêts comme par exemple l'annulation de la vente formée avec un tiers ou même, la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence au tiers acquéreur. Ils se sont également penchés sur les conditions d'application de ces différents types de sanction. La publication du pacte de préférence suffit-elle à prouver la connaissance du pacte de préférence par le tiers ?
[...] La publicité a pour objet de faire connaître aux tiers intéressés la situation juridique des immeubles (Cornu), l'accomplissement des règles de publicité foncière est une condition d'opposabilité de la vente au profit des tiers. Cependant, la Cour de cassation accorde peu d'importance à la publicité en matière probatoire, sur fond d'effet relatif du contrat (Cass, 3e civ 24 mars 1999). Dans cet arrêt de revirement, la Cour de cassation a cessé de sanctionner, la violation d'un pacte de préférence en se fondant sur la publicité foncière. [...]
[...] Les contrats préparatoires à la vente Dans un arrêt du 26 mai 2006, la Cour de cassation s'est prononcée sur les sanctions attachées à la violation du pacte de préférence. En l'espèce, un acte de donation-partage portant sur un bien immobilier et contenant un pacte de préférence ayant fait l'objet d'une publication régulière à la conservation des hypothèques a été dressé le 18 décembre 1957. Vingt-sept ans après, une parcelle dépendant de ce bien fait l'objet d'une transmission par donation-partage dressée le 7 août 1985, mais quelques mois plus tard, le nouvel attributaire vend l'immeuble à une société civile immobilière par acte notarié. [...]
[...] Comment le tiers pourrait-il connaitre une intention qui n'est pas encore arrêtée ? La preuve est quasiment impossible à rapporter, sauf dans certaines hypothèses où le tiers acquéreur est un co-indivisaire ou un associé du bénéficiaire. Les juges n'ont pas pris en compte l'avant-projet du droit des obligations pour rendre leur jugement. La non-prise en compte de l'avant-projet du droit des obligations L'avant-projet de réforme du droit des obligations est signe d'amélioration concernant l'obligation de faire. En effet, l'article 1154 prévoit que l'obligation de faire s'exécute si possible en nature. [...]
[...] Cela éloigne l'arrêt de l'avant-projet de réforme. Cet argument avait déjà été avancé dans une décision de la 3e chambre civile du 10 février 1999. On peut critiquer cette condition au motif qu'il existe une publicité, et par le fait que cette preuve est difficile a rapporter et peu pertinente. [...]
[...] L'arrêt ne semble pas améliorer la sécurité juridique des bénéficiaires de pacte de préférence. En admettant l'exécution forcée à des conditions si strictes, la décision semble dépourvue d'effets réels sur les bénéficiaires. À quoi bon accorder des droits s'il est impossible de les mettre en œuvre ? En effet, l'amélioration de la jurisprudence de 1982 est relative, car les conditions de sa mise en œuvre sont restreintes Une relative amélioration de la jurisprudence de 1982 La décision de 2006 améliore la jurisprudence de 1982 en ce sens qu'elle étend la sanction possible mais elle conserve les mêmes conditions de mise en œuvre de la sanction Une extension de la jurisprudence de 1982 Dans sa décision du 26 octobre 1982, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a posé le principe selon lequel, la fraude suppose deux éléments. [...]
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