La formation du contrat est un processus complexe. Et c'est précisément cette difficulté qu'avait à résoudre la Cour de cassation dans un arrêt rendu par la chambre mixte en audience publique le 26 mai 2006 sur la question du pacte de préférence.
Le 18 décembre 1957, un pacte de référence est dressé permettant ainsi à un bénéficiaire de devenir attributaire d'un bien immobilier. Puis le 7 août 1985, par donation-partage, une parcelle dépendant de ce même bien a été transmise tout en rappelant le pacte de préférence à l'acquéreur. Quatre mois plus tard, le 3 décembre 1985, l'acquéreur en question revend la parcelle à une SCI par acte notarié. Cette vente effectuée le 3 décembre 1985 n'a en rien été d'abord proposée au bénéficiaire.
Le tribunal a rendu un jugement en 1re instance. Le bénéficiaire du pacte, demandeur en 1992, invoque une violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte du 18 décembre 1957 dont il tenait ses droits en tant qu'attributaire. Cherchant ainsi sa substitution dans les droits de l'acquéreur en plus de dommages et intérêts, ce dernier se retrouve à faire grief à l'arrêt de la Cour d'appel de Papeete rendu le 13 février 2003 et se pourvoit en cassation.
Alors, la Cour de cassation doit se concentrer sur la sanction, autrement dit sur la réparation qu'induit la violation du pacte de préférence. Elle se posera donc la question suivante : La violation du pacte de préférence, permet-elle au bénéficiaire de celui-ci, outre le fait qu'il peut demander la nullité de la vente allant à l'encontre de ses droits, de se substituer à l'acquéreur ? Peut-il en d'autres mots, redevenir le bénéficiaire en obtenant réparation mais aussi exécution du contrat originel ?
[...] De plus, la substitution est une sanction qui semble bien plus adaptée que celle de la nullité du contrat de vente. En effet pour ce qui est de la nullité, le promettant récupère son bien, mais n'est en soit pas sanctionné et en plus de ça seul le tiers acquéreur agissant en fraude serait sanctionné. Alors qu'avec application du principe de substitution le promettant se fait déposséder de son bien. Ainsi est rétabli l'équilibre et il n'y a plus d'éventuelles différences de traitement. [...]
[...] Ainsi, la Cour d'appel aurait violé l'art du Code civil Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur. Il émet l'idée aussi dans son moyen que d'après le pacte de préférence, le vendeur qui y est assujetti est obligé de proposer la vente d'abord au bénéficiaire du pacte (ayant en quelque sorte office de droit de préemption). Et s'il y a violation de cette obligation, cela peut entraîner la caducité de la vente. En ce moyen, la CA aurait violé les articles du Code civil. [...]
[...] C'est pourquoi l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 26 mai 2006 révèle un véritable revirement de jurisprudence dans le sens où il confirme la décision de la CA qui accorde d'appliquer l'obligation de faire au pacte de référence. Si l'on s'en tient à l'art de façon très stricte Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur. : les dommages et intérêts ne sont invoqués qu'en cas d'inexécution de la part du débiteur. [...]
[...] La fraude se voit être la condition à la substitution. La substitution ne se limite qu'au cas de fraude, car si l'obligation du promettant s'analysait comme une obligation de donner il resterait le problème du tiers acquéreur, qui de bonne foi a acquis un droit. On ne peut donc lui retirer et obliger ainsi l'exécution en nature. La fraude suppose tout de même de réunir deux conditions pour être constituée : elle n'a lieu que quand l'acquéreur du bien a eu connaissance avant d'établir le contrat de vente du pacte de référence d'une part, et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir d'autre part. [...]
[...] Or dans cette action ce sera à lui d'apporter la preuve bien que ce devrait être l'inverse. Le bénéficiaire pour s'assurer de la force de son pacte de préférence ne doit s'en tenir qu'à lui même, c'est-à-dire qu'il doit montrer autant qu'il le peut son intention pour faire prendre au pacte de préférence une certaine force obligatoire. Il y a donc une véritable contradiction avec le principe du pacte, car normalement c'est au promettant de s'assurer des obligations qu'il entraîne. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
