violation du pacte de préférence, annulation, substitution, force obligatoire
N'étant pas consacré par le Code civil, le pacte de préférence est un contrat innomé soumis ainsi aux règles générales des contrats. Le pacte de préférence est une convention par laquelle le propriétaire d'un bien le réserve au bénéficiaire de la clause de préférence à toute autre personne pour le cas où il vendrait ce bien. Ce pacte s'est développé dans la pratique et c'est la jurisprudence, au fil de ses décisions, qui a défini son régime juridique.
Le pacte de préférence offre à son bénéficiaire un droit de priorité dans l'hypothèse où le propriétaire se déciderait à vendre son bien. Il s'agit d'un avant-contrat dont la violation expose le promettant à des dommages et intérêts. Cependant, sa force obligatoire se retrouve mise en cause dans la mesure où la question de sa sanction en cas de violation fait débat. Le pacte de préférence offre à son bénéficiaire un droit de priorité dans l'hypothèse où le propriétaire se déciderait à vendre son bien. Il s'agit d'un avant-contrat dont la violation expose le promettant à des dommages et intérêts. Cependant, sa force obligatoire se retrouve mise en cause dans la mesure où la question de sa sanction en cas de violation fait débat.
Ainsi, dans un arrêt du 26 mai 2006, la chambre mixte de la Cour de cassation a eu à se prononcer sur la véritable sanction à appliquer à celui qui viole le pacte de préférence. En l'espèce, un acte de donation-partage établi sur un bien immobilier est dressé le 18 décembre 1957 à Tahiti. Cet acte, publié à la conservation des hypothèques, contient un pacte de préférence. Vingt-sept ans plus tard, le propriétaire procède à une donation-partage le 7 août 1985 sur une parcelle de l'immeuble et ce en rappelant le pacte de préférence. Le nouvel attributaire (M. Ruini) vend le bien le 3 décembre 1985 à la société civile immobilière Emeraude (SCI) par acte notarié. Le bénéficiaire du pacte réclame en 1992 soit sept ans plus tard sa substitution dans les droits de l'acquéreur (la SCI) et subsidiairement le paiement de dommages-intérêts.
La Haute juridiction doit alors se prononcer sur la sanction à appliquer en cas de violation d'un pacte de préférence : la sanction de la violation du pacte s'analyse-t-elle en dommages et intérêts ou en l'annulation de la vente conclue en méconnaissance des droits du bénéficiaire et en sa substitution à l'acquéreur ? Le bénéficiaire d'un pacte de préférence peut-il demander l'exécution forcée de son pacte ?
[...] La Cour de cassation dans l'arrêt du 26 mai 2006 retient cependant que le pacte de préférence renvoie à une obligation de faire. Cependant, étant donné qu'aux termes de l'article 1142 du Code civil Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur l'obligation s'analyse comme une obligation de faire et une obligation de ne pas faire dans la mesure où le promettant doit à la fois prévenir le bénéficiaire de son intention de vendre et ne doit pas vendre en violation des droits du bénéficiaire. [...]
[...] La Cour de cassation dans son arrêt ne précise pas si le bénéficiaire obtient le prononcé de ces deux sanctions simultanément ou s'il peut se restreindre à ne demander que la seule annulation. Mais dans cette hypothèse, on ne comprendrait pas pourquoi il s'arrêterait à l'annulation puisque s'il agit c'est bien pour se prévaloir du pacte. Ainsi, même si la Cour ne le précise pas dans son attendu de principe, ces deux sanctions, l'annulation et la substitution, paraissent fortement liées. [...]
[...] Mais la Cour aurait dû laisser le choix aux juges du fond, seuls aptes à pouvoir apprécier véritablement la situation et les modes de réparation à appliquer. Ainsi dans certains cas, ceux-ci auraient prononcé l'annulation et la substitution et dans d'autres affaires la simple indemnisation. En l'espèce, la bénéficiaire du pacte n'a eu droit qu'à une simple indemnisation. Nous retrouvons ainsi les sanctions classiques qu'appliquait la jurisprudence antérieure en cas de violation d'un pacte de préférence. Par ailleurs, nous pouvons nous demander si la substitution dépasse ou respecte les aménagements contractuels passés entre les parties. Ainsi, les parties peuvent-elles déroger à une telle exécution forcée ? [...]
[...] La Cour de cassation maintient également comme sanction l'annulation du contrat, forme de réparation en nature qui était déjà permise par la jurisprudence antérieure mais à certaines conditions. L'avantage de maintenir cette sanction est qu'elle apparaît comme une sanction plus efficace que l'inopposabilité au bénéficiaire. Nous pouvons relever que dans cet arrêt, la solution de la Cour de cassation se caractérise par sa généralité. En effet, la Cour ne fait pas référence à l'immeuble sur lequel portait le pacte : ainsi la solution peut s'appliquer à tous les pactes de préférence ou de préemption et quelle que soit la matière, mobilière (ex : cession de parts sociales) ou immobilière. [...]
[...] La violation du pacte lourdement sanctionnée : la consécration de la substitution En 1902, la jurisprudence avait admis la substitution du bénéficiaire à l'acquéreur en cas de violation du pacte de préférence. Par la suite, la jurisprudence a opéré un revirement et la solution était plus penchée sur l'indemnisation du bénéficiaire et non sur la sanction du promettant qui vend son bien à autrui. En cas de violation du pacte de préférence, la jurisprudence octroyait des dommages et intérêts au bénéficiaire et hésitait à considérer comme nulle la vente conclue entre le promettant et le tiers acquéreur. [...]
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