La promesse unilatérale de vente est une convention par laquelle le promettant s'engage envers un bénéficiaire à vendre un bien dans des conditions déjà déterminées, si ce dernier le lui demande dans un certain délai. En théorie, la promesse unilatérale apporte plus de sécurité juridique qu'une simple offre. C'est bien ce point qui doit faire l'objet de toute notre attention, quand la jurisprudence traite de la promesse unilatérale de vente. C'est pourquoi il est intéressant de pouvoir analyser un arrêt comme celui que la cour de cassation a rendu le 27 mars 2008.
En l'espèce, la société foncière Costa a consenti à la société Ogic une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, cette promesse expirant le 15 octobre 1999 avec stipulation d'une prorogation automatique jusqu'au 28 février 2000. Il y avait deux conditions suspensives, l'une relative à l'absence d'hypothèque et l'autre à la justification par la venderesse d'un titre de propriété incommutable sur le bien vendu. La société Ogic a renoncé à la première condition et la seconde s'est réalisée à la suite d'un arrêt du 3 janvier 2003, consacrant définitivement le droit de propriété de la société Foncière Costa. Le 22 septembre 1999 les parties ont convenu de proroger la durée de la promesse jusqu'au 30 juin 2000, sauf à remplacer la délivrance d'une garantie de paiement à première demande par celle d'une caution fournie par la société Axa Banque. Par acte du 29 mars 2000, la société Foncière Costa a consenti une promesse synallagmatique de bail à la société Brioni portant sur l'immeuble en question. Un bail commercial étant intervenu le 1 er octobre 2000, la société Costa a refusé de signer l'acte authentique de vente avec la société Ogic.
[...] Dans l'arrêt du 27 mars 2008, la 3e chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi de la société Ogic. Elle relève que la cour d'appel, sans dénaturation, en a exactement déduit que la société Ogic n'était pas fondée à prétendre à une exécution en nature et que la société Foncière Costa devait réparer le dommage que l'inexécution de son obligation de vendre avait pu causer à la société Ogic. Elle justifie sa décision en affirmant que les sociétés Ogic et Foncière Costa n'avaient pas stipulé que l'inexécution par la Foncière Costa de sa promesse ferme et de son engagement ferme et définitif de vendre se résoudrait par une autre voie que celle prévue par l'article 1142 du Code civil. [...]
[...] Le caractère unilatéral de cette promesse est peut-être remis en cause . Pourtant, il est incontestable que l'arrêt du 27 mars 2008 confirme que le principe est que pour le promettant, la sanction de l'inexécution de sa promesse est l'allocation de dommages et intérêts. Les craintes concernant le caractère obligatoire de la Promesse unilatérale de vente Force est de constater qu'avec la confirmation de ce droit de rétractation, caractérisée par le paiement de dommages et intérêts, la promesse unilatérale de vente peut apparaitre affaiblie. [...]
[...] C'est bien ce point qui doit faire l'objet de toute notre attention, quand la jurisprudence traite de la promesse unilatérale de vente. C'est pourquoi il est intéressant de pouvoir analyser un arrêt comme celui que la Cour de cassation a rendu le 27 mars 2008. En l'espèce, la société foncière Costa a consenti à la société Ogic une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, cette promesse expirant le 15 octobre 1999 avec stipulation d'une prorogation automatique jusqu'au 28 février 2000. [...]
[...] En principe, les dommages et intérêts sont la seule sanction possible de l'inexécution d'une promesse unilatérale de vente. Mais pour répondre à la problématique, nous verrons que cet arrêt n'est pas aussi clair qu'il ne le laisse croire en accordant la possibilité d'exceptions au principe. II) La consécration de la liberté contractuelle La 3e chambre civile dans l'arrêt de mars 2008, garde le principe selon lequel l'inexécution de la promesse unilatérale se résout en dommages et intérêts. Mais, et c'est là où il y a du changement, elle accepte que les parties puissent choisir la forme que prendra la sanction Ce qui est sur, revirement ou pas, c'est que les juges ont voulu réaffirmer la force contraignante de la promesse unilatérale La possibilité pour les parties de prévoir une exécution forcée Nous l'avons expliqué précédemment, la jurisprudence s'était attachée à la notion de l'obligation de faire pour pouvoir éviter que soit prononcée une exécution forcée. [...]
[...] En s'attachant au principe de l'obligation de faire, la jurisprudence refuse de donner une trop grande force à la promesse. En effet, en se basant sur une obligation de donner, la jurisprudence aurait accepté l'idée d'une exécution de la promesse. La solution de la Cour de cassation est opportune dans le sens où elle a été choisie pour éviter que l'on puisse contraindre le promettant à respecter son engagement sauf si l'option n'est pas levée. En effet, en prévoyant que la promesse consiste en une obligation de faire, le non-respect de celle-ci, entraine le paiement de dommage et intérêt. [...]
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