L'avant-projet de réforme du Code civil tend à créer l'article 1106-1, qui disposerait : "Le pacte de préférence pour un contrat futur est la convention par laquelle celui qui reste libre de le conclure s'engage, pour le cas où il s'y déciderait, à offrir par priorité au bénéficiaire du pacte de traiter avec lui."
Par un arrêt en date du 14 février 2007, la troisième Chambre Civile de la Cour de cassation a eu l'occasion de se prononcer quant aux sanctions envisageables en cas de manquement à un pacte de préférence.
La demanderesse est une personne morale, une société immobilière, ayant acheté un bien immeuble avec bail, alors que ce bien faisait l'objet d'un pacte de préférence avec un tiers. La bénéficiaire du pacte de préférence, une société pharmaceutique avait en effet un droit de préemption sur ce bien immeuble également pharmaceutique avec bail commercial. Toutefois la bailleresse qui avait confié le droit de préemption à la personne vendant l'immeuble et le bail, qui a lui-même accordé ce droit de préemption aux bénéficiaires du pacte décède, et son héritière décide de vendre à la société demanderesse. Le bénéficiaire du pacte, après un jugement de fonds interjette appel et se voit accorder la nullité de la vente conclue avec la société demanderesse, et obtient la substitution du pacte dans les droits des tiers.
[...] De plus, la société demanderesse ne peut prétendre ne pas avoir eu connaissance du pacte de préférence, celle-ci l'ayant appris en recevant un exemplaire du contrat de bail dont le rapport d'expertise mentionnait l'existence de ce pacte. Elle ne peut non plus prétendre ne pas avoir été au courant de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, puisque lors du litige opposant la tutrice de l'héritière de la défunte bailleresse à la société défenderesse, cette dernière avait réitéré sa volonté d'acquérir le bien en question : ce qui réunit dès lors les conditions nécessaires pour autoriser la substitution dans le droit d'un tiers : c'est pourquoi la Cour de cassation rejette le pourvoi formé. [...]
[...] La période précontractuelle (le pacte de préférence): Cass.civ. 3ème 14 février 2007 L'avant-projet de réforme du Code civil tend à créer l'article 1106-1, qui disposerait : "Le pacte de préférence pour un contrat futur est la convention par laquelle celui qui reste libre de le conclure, s'engage, pour le cas où il s'y déciderait, à offrir par priorité au bénéficiaire du pacte de traiter avec lui." Par un arrêt en date du 14 février 2007, la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a eu l'occasion de se prononcer quant aux sanctions envisageables en cas de manquement à un pacte de préférence. [...]
[...] Lorsque le promettant décide de conclure le contrat projeté, il doit ainsi en faire l'offre au bénéficiaire, l'acceptation de celle-ci impliquant la formation d'un contrat (Cass,civ 3e septembre 2004) En l'espèce, la société attaquée conclut un pacte de préférence ; le destinateur du pacte consent à lui vendre un immeuble ainsi qu'un bail, bail qu'il a reçu lui-même par un pacte de préférence d'une tiers. Toutefois, la tiers décède, et son héritière décide de vendre en dépit de pacte de préférence, les biens à la société demanderesse, qui se fait aussitôt assigner en justice par la société bénéficiaire du pacte de préférence. Ainsi, l'arrêt du 14 février 2007 amène à se demander : que se passe-t-il lorsque le promettant décide de conclure avec un tiers ? [...]
[...] La société demanderesse forme alors un pourvoi en cassation afin de contester cette décision. En effet, la Cour d'appel n'aurait pas dû s'appuyer sur le fait que la société demanderesse avait connaissance du droit de préférence pour en déduire que celui-ci lui était opposable étant donné que comme le dispose l'article 1690 du Code civil, le cessionnaire peut être saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique ; de plus, la Cour d'appel n'a pas caractérisé l'acceptation non équivoque de la bailleresse quant à son intention de transmettre ou non le pacte de préférence au nouveau preneur, soit à la société défenderesse , sans oublier que l'on ne peut que demander des dommages et intérêts lorsqu'il y a l'inexécution d'une obligation de faire (article 1142 du Code civil) et que la demande de nullité de la vente ne peut avoir lieu que s'il est établit que l'acquéreur a eu connaissance du droit de préférence et de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir En cas de manquement à un pacte de préférence, le bénéficiaire est-il en mesure de demander la nullité de la vente, voir la substitution du pacte dans le droit des tiers ? [...]
[...] (Professeur Dimitri Houtcieff ) En l'espèce la société demanderesse revendique l'art.1142 du Code civil, expliquant que la méconnaissance du pacte de préférence se résout en dommage-intérêts et non pas par la nullité de la vente conclue avec un tiers : le demandeur, reconnaît donc l'engagement de sa responsabilité délictuelle en tant que tiers avec qui l'auteur du pacte de préférence, la tutrice de l'héritière en l'espèce, a contracté en dépit de son engagement avec la société bénéficiaire. Cette demande ne peut toutefois suffire à réparer le préjudice subit : en effet, comme la jurisprudence le dispose, un simple dédommagement en dommages-intérêts ne peut satisfaire le bénéficiaire du pacte de préférence : une solution véritablement dédommageable serait la substitution dans les droits du tiers acquéreur. Jusqu'au 26 juin 2006, le bénéficiaire du pacte ne pouvait être substitué au tiers : on retenait pour seule sanction la nullité du contrat, accompagné de dommages et intérêts. [...]
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