Assemblée plénière de la cour de cassation, 6 octobre 2006 - le bailleur dans le cadre d'une location-gérance est-il tenu à une obligation d'entretien ?

Extraits

[...] L'arrêt rendu par l'Assemblée plénière de la Cour de cassation le 6 octobre 2006 illustre parfaitement cette notion. En l'espèce, un bail sur un immeuble commercial a été donné par les consorts X à une société. Celle-ci a alors confié la gérance de son fonds de commerce à une autre société, devenant locataire-gérant. Du fait d'un défaut d'entretien par les bailleurs, cette dernière assigne en référé ceux- ci pour que les lieux soient remis en état et pour obtenir le versement d'une indemnité en réparation du préjudice. [...]

[...] Pour la Cour de cassation, le seul fait que la Cour d'appel ait relevé ces différents dysfonctionnements suffit à caractériser le dommage causé par [les] bailleurs au locataire-gérant du fonds de commerce exploité dans les locaux loués De fait, la Cour de cassation reconnaît bien une obligation d'entretien du propriétaire de l'immeuble envers le locataire-gérant, même si elle ne précise pas la position qu'avait prise la Cour d'Appel. Elle ne fait que déclarer que la décision de celle-ci est justifiée. Cette obligation d'entretien est d'autant plus consacrée qu'elle peut entraîner l'engagement de la responsabilité du bailleur en cas de manquement. B L'engagement de la responsabilité du bailleur en cas d'inexécution de cette obligation Différents griefs sont soulevés à l'encontre du bailleur, car il avait laissé les lieux dans un état qui ne permettait pas une exploitation normale. [...]

[...] Et en effet, le Code civil dans le cadre d'un contrat de louage prévoit une obligation d'entretien pesant sur le bailleur. Ainsi, l'article 1719 du Code civil prévoit dans son troisièmement que le bailleur est obligé, par la nature du contrat ( ) d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée Mais en appliquant cet article à notre espèce, soit dans un cas de location-gérance, cela signifierait que le bailleur a l'obligation d'entretenir le bien loué, envers la location et non le locataire-gérant. [...]

[...] D'autre part, la Cour de cassation reconnaît cette obligation d'entretien, mais sans utiliser de fondement juridique. B - Une absence de fondement quant à l'obligation d'entretien du bailleur En effet, la Cour suprême admet sans difficulté l'existence d'une obligation d'entretien incombant aux bailleurs, mais n'utilise aucun fondement juridique pour admettre cela. Le code du commerce reste muet sur bien des points concernant la location-gérance, de fait c'est le droit commun, celui du Code civil, qui va s'appliquer. Ainsi, ce sont les mêmes règles que pour le contrat de louage que l'on va utiliser pour la location-gérance. [...]

[...] Or la Cour de cassation va décider que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage Ainsi, la Cour de cassation reconnaît bien ici la possibilité pour le locataire-gérant d'agir à titre délictuel contre le propriétaire de l'immeuble où est situé le fonds de commerce géré. On peut d'ailleurs noter qu'une solution similaire a été admise précédemment en matière de sous-location par la troisième chambre civile le 8 décembre 1993. Avec cette solution dégagée on pourrait considérer que tout manquement contractuel de bailleur, tout à l'égard du sous-locataire que du locataire- gérant, devrait être traité comme une faute délictuelle. De plus, on peut également penser que la même solution devrait être pareillement envisagée, en sens inverse, en cas d'inexécution du locataire-gérant de ses obligations contractuelles. [...]