Quelle est l'ampleur nécessaire des diligences qui reposent sur l'acquéreur, lors de la conclusion d'un contrat de vente entre particuliers pour que celui-ci puisse se prévaloir de la garantie incombant au vendeur sur les vices cachés du bien ?
C'est sur cette problématique que l'Assemblée plénière de la Cour de cassation a porté sa réflexion dans un arrêt de cassation en date du 27 octobre 2006.
Les faits de l'espèce concernent la vente d'un bien immobilier d'habitation, conclue par acte notarié du 29 septembre 1999 entre la venderesse Madame Z... et les acquéreurs Madame X... et Monsieur Y... . Une expertise a démontré par la suite qu'antérieurement à la vente, il y avait déjà la présence dans la charpente d'insectes xylophages et qu'une majorité des tuiles composant le toit, et les acheteurs ont assigné la venderesse en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l'existence de vices cachés du bien acquis.
[...] C'est pourquoi l'on a la possibilité d'avoir recours à des experts dans énormément de domaines, pour pallier le manque de savoir faisant défaut à l'acquéreur. Pour autant, Madame X . et Monsieur Y . n'ont pas fait appel à un homme de l'art afin de faire constater l'état de la charpente et de la toiture, et ils ont ainsi été considérés comme négligents par les juges d'appel et déboutés de leur demande de dommages et intérêts, estimant ainsi que Madame Z . ne pouvait être tenue des ces désordres dont les acquéreurs avaient té mis en mesure de se convaincre. [...]
[...] C'est notamment cette dernière condition qui est sujette à débat et qui fait l'objet de l'interprétation de l'Assemblée plénière de la Cour de cassation. Par définition, le vice caché n'est pas apparent, donc il est constatable par l'acheteur qui, dès lors, peut prendre la décision de ne pas conclure la vente, ou bien de la conclure en toute connaissance de cause, ou encore de la conclure à un prix moindre. Dans les faits de l'espèce, la question se pose de savoir si le vice affectant la charpente était alors apparent ou caché, puisque les juges d'appel ont considéré que les désordres dans la structure de cette charpente pouvaient être remarqués ou au moins susciter quelques interrogations ; cependant, ces constatations ne pouvaient se faire qu'au prix d'une inspection des combles qui se révélait acrobatique Pour censurer la décision attaquée, la Cour de cassation retient que cette visite était difficile mais peut-être pas impossible, mais que par-dessus tout, la prise de conscience de ces désordres par les acquéreurs ne permettait pas pour autant de déduire qu'il s'agissait de vices cachés, et pour eux de s'en convaincre. [...]
[...] Quelles sont la nature et l'étendue du devoir de vérification qui repose sur l'acheteur profane d'un bien immobilier ? La solution de l'Assemblée plénière reconnait qu'en l'espèce, l'inspection qui aurait dû être effectuée par les acheteurs et permettant de s'interroger sur d'éventuels désordres de l'habitation n'était pas impossible, au prix d'une visite acrobatique mais la constatation de ces désordres ne leur aurait pas pour autant fait forcément prendre connaissance que ceux-ci pouvaient constituer des vices cachés ; la Cour a en outre rappelé que la loi ne prévoit pas l'appel à un expert comme condition d'application de la garantie légale des vices cachés. [...]
[...] Donc, lorsque le désordre peut sembler relativement apparent en scrutant la chose, encore faut-il que celui-ci puisse convaincre l'acquéreur qu'il constitue un vice caché. La Cour de cassation élargit ainsi le champ d'ouverture du recours pour existence de vices cachés, en admettant une conception du caractère occulte du vice plus favorable à l'acheteur non professionnel, et pour ainsi mieux encadrer la prise de risque inhérente au contrat de vente et au transfert de propriété qui en découle. II) La protection de l'acquéreur profane Cet arrêt de principe de la Cour de cassation allège donc l'exigence des diligences reposant sur l'acquéreur profane avec comme conséquence le renforcement de la sécurité juridique de celui-ci L'indulgence sur les diligences à la charge de l'acheteur non professionnel Comme il est de principe dans le droit de la consommation, on recherche la protection et l'assurance de l'acheteur non professionnel ; toutefois, cet exemple du cadre de la consommation s'applique lorsque l'acheteur fait face à un vendeur professionnel. [...]
[...] en l'espèce, de bénéficier d'une plus grande protection en cas d'existence de vices cachés du bien acquis, et ainsi d'accéder plus aisément à une indemnisation du préjudice subi, voire éventuellement à une nullité du contrat de vente. Enfin, cette décision du 27 octobre 2006 semble, en toute objectivité, aller dans le meilleur sens possible du droit, puisqu'elle tend mieux vers le respect littéral des textes de loi, assurant ainsi une sécurité juridique plus accrue, les juridictions civiles ne pouvant donc pas se permettre d'ajouter des conditions d'application à la loi sans commettre une violation de celle-ci, comme l'avait fait en l'occurrence la cour d'appel vis-à-vis du recours nécessaire à l'expert pour constater des vices cachés, qui ne constitue donc pas une condition légale. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
