L'arrêt de l'assemblée plénière de la cour de cassation en date du 27 octobre 2006 réaffirme les conditions d'application de la garantie des vices cachés, que l'on croyait pourtant acquis, et qui n'a pas été respecté par les juges du fond. En l'espèce, un couple a acquis un immeuble par acte notarié, mais cependant une expertise a révélé la présence, antérieure à la vente, d'insectes xylophages infestant la charpente et que la majorité des tuiles étaient gélives. Les acquéreurs ont donc assigné la venderesse en paiement de dommages et intérêt en invoquant l'existence de vices cachés.
Ce problème a cependant causé des débats alors que le problème des vices cachés était censé être résolu grâce aux conditions de mise en œuvre de la garantie.
Un 1er pourvoi a donc été formé par les acquéreurs : l'arrêt rendu par la cour d'appel Lyon a été cassé et renvoyé devant la cour d'appel de Dijon qui statua dans le même sens que la 1re cour d'appel. Un 2e pourvoi a été formé ce qui a réuni l'assemblée plénière afin de mettre fin à ce conflit.
[...] Quel est donc le champ d'application de la garantie en matière immobilière ? Nous verrons que le caractère caché du vice est essentiel et qu'il relève de l'appréciation des juges. Qui en l'espèce prend en compte le caractère profane des acquéreurs et qu'en matière immobilière l'obligation d'information est nécessaire mais n'exonère pas le vendeur de la garantie des vices cachés (II). Une solution distinguant vice apparent et vice caché Le caractère caché du vice connait en matière immobilière une atténuation. [...]
[...] Les juges de la 2e cour d'appel ont cependant estimé à leur tour qu'étant donné que l'accès aux combles n'était pas impossible, même s'il était difficile d'y monter, le vice n'était donc pas caché ; De plus, une condition de mise en œuvre a été rajoutée alors que la loi ne la prévoyait pas : l'exigence pour les acquéreurs de la constatation par un homme de l'art de l'état de la charpente. D'où une deuxième cassation de l'arrêt par l'assemblée plénière. Par cet arrêt, l'assemblée plénière a réaffirmé ouvertement que l'application des conditions de la garantie des vices cachés doit être stricte. Et procède à un revirement suite à l'arrêt du 26 février 2003 ou elle a rejeté la théorie du vice caché car les acquéreurs n'avaient pas pris l'obligeance de faire appel à un expert et d'aller vérifier d'eux- mêmes la charpente de l'immeuble. [...]
[...] Ils considèrent donc qu'un vice est apparent si l'on peut le déceler, même difficilement, en l'espèce au prix de visite acrobatique Peut-on donc obliger les acquéreurs d'un bien immobilier à vérifier recoin par recoin le bien en tentant des expériences parfois risquées ? La curiosité de l'acheteur a des limites. C'est ce qu'a décidé l'assemblée plénière en rejetant le caractère apparent du vice retenu par les juridictions antérieures : suite à un examen normal du bien, aucun vice n'a été décelé et en application de l'article 1642 du Code civil le vice n'étant pas apparent le vendeur est donc tenu à réparation. [...]
[...] Cette intervention d'un homme de l'art a déjà donné jurisprudence et son intervention comme condition de mise en œuvre de la garantie des vices cachés a été rejetée. L'acheteur est ignorant et doit seulement procéder à une vérification normale. La Cour de cassation censure donc l'arrêt de cour d'appel car cette dernière a rajouté une condition que la loi ne prévoit pas. Une tentation de limitation de la garantie a échoué. Cette solution s'applique cependant en présence d'acquéreurs profanes : la nécessité de protection de la partie faible se fait ressentir fortement et cette solution reste marquée par le fait qu'elle s'oppose à la vision classique du fait d'espèce. [...]
[...] Les juges ne peuvent donc pas rajouter de condition de diligence des acquéreurs dès lors que ce sont les vendeurs qui en ont la charge. On s'aperçoit que la protection des acquéreurs est de plus en plus forte : la garantie des vices cachés peut être mise en œuvre dès lors que l'ampleur du vice n'est pas très apparente, quand bien même les acquéreurs seraient au courant de la présence d'un vice. Cette protection est nécessaire en présence de vendeurs professionnels mais quand les vendeurs sont des particuliers, un déséquilibre est créé entre les parties ce qui rend plus difficile la tache des vendeurs pour ne pas être amené à payer des indemnisations postérieures. [...]
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