Arrêt du 26 mai 2006 par la Chambre Mixte de la Cour de cassation

Résumé du document

Le pacte de préférence est un acte par lequel un promettant s'engage envers un bénéficiaire à lui proposer en priorité la conclusion d'un contrat s'il décide de conclure.
En l'espèce, la Chambre Mixte de la Cour de cassation dans un arrêt du 26 mai 2006, a eu a trancher un litige concernant la non exécution d'un pacte de préférence.
Mme A. a reçu par un acte de donation-partage dressé le 18 décembre 1957, un bien immobilier situé à Haapiti affecté d'un pacte de préférence. Une parcelle de ce bien a été transmise par donation-partage du 7 août 1985 à M. A., toujours affectée du dit pacte. M. A. a ensuite vendu le 3 décembre 1985 cette parcelle à la SCI Émeraude alors que le bénéficiaire du pacte de préférence était Mme Y.

Mme Y. a demandé en 1992 sa substitution dans les droits de l'acquéreur et le paiement de dommages intérêts pour violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte du 18 décembre 1957.
Le litige a été porté jusqu'à la 1ère chambre civile de la Cour de cassation, qui, le 25 mai 2005, a renvoyé les pourvois devant une chambre mixte, suite aux griefs faits par Mme Y. à l'arrêt de la Cour d'appel de Papeete le 13 février 2003.
Les consorts Y. font grief à l'arrêt d'avoir rejeté la demande tendant à obtenir une substitution dans les droits de la SCI Émeraude alors que la Cour d'appel aurait du accorder des dommages intérêts et l'exécution en nature du pacte de préférence, et pas seulement des dommages, le débiteur n'ayant pas exécuté son obligation au regard de l'article 1142 du Code civil, qui a ainsi été violé. Part ailleurs, il n'y aucune impossibilité à la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur puisque la violation du pacte de préférence doit entraîner l'annulation de la vente conclue malgré ces termes avec le tiers, et qu'en la refusant la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1138 et 1147 du Code civil. Pour finir, la Cour d'appel a selon les consorts Y., violé les articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955 en subordonnant le prononcé de la vente à l'existence d'une faute commise par l'acquéreur.
La Cour d'appel de Papeete avait dit que toute obligation de faire ou ne pas faire se résolvait en dommages intérêts. De plus si la SCI Émeraude était censée connaître l'existence du pacte de préférence, il n'est pas démontré qu'elle savait que Mme. Y avait l'intention de se prévaloir de ses droits de préférences et qu'il n'y avait donc pas lieu à annulation de la vente.
La Cour a donc du faire face au problème juridique suivant : « La violation d'un pacte de préférence entraîne-t-elle la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur ? »
En l'espèce, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, et dans son attendu de principe qu' « au motif que si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ». Qu'ayant retenu qu'il n'était pas démontré que la Société Émeraude savait que Mme Y. avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, la Cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte. Pour étudier cet arrêt, nous verrons que le pacte de préférence est une obligation dont découlent des droits et des conditions d'opposabilité (I), et que ce revirement de la Cour est fortement critiquable quant à son application pratique (I).