L'arrêt à commenter concerne l'action en garantie des vices cachés. En l'espèce, les époux Z ont acquis un immeuble appartenant aux époux X. Par la suite, des infiltrations d'eau affectant la toiture-terrasse d'un local annexe ont été constatées par expert. Les époux demandent donc des dommages et intérêts.
La cour d'appel d'Aix en Provence dans un arrêt du 10 septembre 2002 a accueilli cette demande. Elle considère que les infiltrations d'eau constituent un défaut de conformité de la chose vendue. Les vendeurs ayant manqué à l'une de leurs obligations principales doivent réparer le préjudice.
Le vendeur est en effet tenu de deux obligations principales : une obligation de délivrance, qui va permettre d'exercer une action en cas de défaut de conformité, et une obligation de garantie, qui va permettre d'exercer une action en cas de défaut caché. La distinction est parfois difficile à établir. D'ailleurs la jurisprudence a tendance à confondre les deux actions.
L'arrêt de la CA a été cassé par la 3e chambre civile de la Cour de cassation. Cette dernière estime que la CA ayant retenu que « l'absence d'étanchéité faisait obstacle à l'utilisation de l'immeuble dans des conditions normales, il résultait qu'elle constituait un vice caché ».
Il convient donc de savoir en quoi le défaut d'étanchéité constitue un vice caché et non pas un défaut de conformité, et quelles seront les conséquences d'une telle qualification pour les acquéreurs de l'immeuble.
C'est pourquoi nous verrons dans une première partie que l'existence de deux actions est source de confusion, et dans une deuxième partie la qualification de vice caché et les conséquences qui en découlent.
[...] Il s'agit d'une confusion des notions, mais la solution se justifiait également du fait que l'action en garantie des vices cachés devait être intenté dans un bref délai ce qui n'était pas le cas pour le défaut de conformité. Donc le fait de se placer sur le terrain du défaut de conformité permettait de contourner le bref délai et cela avait comme conséquence de protéger un peu mieux l'acquéreur. Mais cet intermède a pris fin quelques années plus tard par un arrêt du 8 décembre 1993. À partir de cet arrêt, un nouveau critère est établit devant permettre de faciliter la distinction entre les deux actions. Cependant, les problèmes n'ont pas disparu. Nous en avons une illustration évidente. [...]
[...] La cour d'appel, pour justifier la qualification de défaut de conformité, déclare que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme à sa destination puis que cette absence d'étanchéité faisait obstacle à l'utilisation de l'immeuble dans des conditions normales Or la description opérée par la cour d'appel correspond, selon les juges suprêmes, au nouveau critère permettent de caractériser un vice caché, posé par l'arrêt du 8 décembre 1993 précité. Selon cet arrêt de principe, le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants Les juges du fond n'ont donc pas appliqué le nouveau critère. La Cour de cassation va corriger cela et requalifier le défaut d'étanchéité en vice caché. C'est critiquable. Les infiltrations pourraient tout aussi bien correspondre à un défaut de conformité. [...]
[...] Cette position très contestable va entraîner un certain nombre de conséquences néfastes pour les acquéreurs. Des conséquences défavorables pour les acheteurs Le fait de qualifier le défaut d'étanchéité comme un vice va être lourd de conséquences pour les acheteurs de l'immeuble. Tout d'abord, la Cour de Cassation ne va pas admettre le défaut de conformité car celui a qui est ouverte l'action en garantie des vices cachés doit emprunter cette voie (et donc agir dans le délai) et ne peut exercer l'action en défaut de conformité (civ. [...]
[...] Les autres problèmes que peut rencontrer l'acquéreur relèvent de la garantie des vices cachés. Selon l'article 1641, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, oui qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus Dans cette hypothèse, il faut prouver un défaut caché. La chose livrée est bien celle qui était prévue, mais est atteinte d'un vice. [...]
[...] De plus, dans l'acte de vente figurait une clause de non garantie au titre des vices cachés. Une telle clause pourrait jouer dès lors que le vendeur est non professionnel et pas de mauvaise foi (c'est- à-dire qu'il ne connaissait pas le défaut). Sur ces deux points rien n'est précisé. On peut supposer que les acquéreurs n'ont pas agi dans le bref délai, ou que la cour a fait jouer la clause. De plus, étant en présence d'un vice, l'allocation de dommages et intérêts est subordonnée à la mauvaise foi du vendeur. [...]
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