Article 1123 du Code civil, pacte de préférence, contrat, réparation du préjudice, nullité du contrat, délai, ordonnance de 2016, jurisprudence, tiers au contrat, condition des contrats
L'article 1123 du Code civil est issu de l'ordonnance 2016-131, élaborée par un groupe de techniciens qui ont tant consacré la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, parfois l'ont brisé, mais aussi ont consacré de grandes nouveautés pour le droit français qui justifie le caractère « révolutionnaire » et le grand succès de cette ordonnance. L'article 1123 du Code civil portant sur le pacte de préférence est à la fois le produit d'une reprise de la jurisprudence antérieure, de même qu'il consacre un nouvel élément qui est l'une des trois actions interrogatoires aux alinéas (3) et (4) du présent article. Cet article se trouve au chapitre II, intitulé « La formation du contrat » à la sous-section 3 « Le pacte de préférence et la promesse unilatérale », les deux dernières faisant partie des avant-contrats, des contrats sui generis, vu l'absence d'une conception de « contrat préparatoire » à un autre contrat futur pour les rédacteurs du Code civil de 1804 et qui ont retrouvé leur existence et force obligatoire dans la jurisprudence de la Cour de cassation.
[...] En effet selon une lecture à contrario de l'article 1123 al.1, mais aussi selon la jurisprudence il est possible de contourner cet engagement de trois manières différentes : soit conclure un contrat avec un tiers sans l'avoir préalablement proposé au bénéficiaire, soit de proposer un contrat au bénéficiaire, puis à un tiers à des conditions plus avantageuses, mais également une hypothèse plus innovante que la Cour de cassation a très violemment sanctionné, qui est la mise en impossibilité du souscripteur d'exécuter le pacte de préférence, tel qu'a été le cas où le promettant aurait logé les tiers dans son bien immeuble et selon le droit de préemption les a donnés la préférence lors de la vente alors qu'il avait souscrit un pacte de préférence avec d'autres personnes. De plus, la Cour de cassation dans son arrêt du 25 mars 2009 considère que la méconnaissance du pacte de préférence s'apprécie au moment de sa violation par le souscripteur, en l'espèce par la promesse de vente et non pas par la réitération de la vente par acte authentique. L'article 1123 al C. civ fait la distinction entre deux types de tiers et trois types de sanctions qui peuvent être applicables. [...]
[...] Dernièrement, son originalité se manifeste tant à l'égard de la promesse unilatérale quant au droit de préemption. Tout d'abord, la promesse unilatérale selon l'article 1124 comporte déjà le consentement du promettant au contrat, qu'il soit déjà « gelé » au contrat alors que dans le cadre du pacte de préférence il n'y a pas d'obligation pour le souscripteur de vendre ou d'acheter, mais seulement de donner une priorité à son bénéficiaire. Quant à la différence du droit de préemption, le droit de préemption est d'origine légale, tel que l'obligation du propriétaire d'un immeuble de proposer de vendre en priorité aux locataires de l'immeuble alors que le pacte de préférence a une origine contractuelle et une portée plus large quant aux biens qui peuvent faire l'objet de ce pacte de préférence et à une liberté de choix de la personne bénéficiaire du pacte. [...]
[...] Les rédacteurs de l'ordonnance de 10 février 2016 ont également introduit une nouveauté qui est celle de l'action interrogatoire et qui a vocation à mettre fin aux situations juridiques ambiguës, mais dont son utilité et efficacité est assez médiocre vu que le tiers reste toujours favorisé par rapport au bénéficiaire du pacte en matière de preuve. Le pacte de préférence deviendra davantage plus efficace dans son respect quand la Cour de cassation va assouplir la preuve de l'intention de s'en prévaloir du bénéficiaire du pacte. [...]
[...] Certainement la protection vaut seulement en cas de réponse positive du bénéficiaire du pacte, mais en grande partie le pacte de préférence protège beaucoup plus le tiers même qui est de mauvaise foi et que le bénéficiaire ne peut pas démontrer que le bénéficiaire du pacte. C'est ainsi qu'une pratique dérivée de cette action interrogatoire a été née parmi les grandes entreprises au nombre limité sur le marché dont le bénéficiaire de l'acte envoie à chacun de ses concurrents un écrit par lequel informe de l'existence du pacte et de sa volonté de s'en prévaloir et se constitue ainsi la preuve au cas où un des concurrents forme un contrat avec le souscripteur de son pacte de préférence. [...]
[...] Il faudrait mentionner que l'authentification de la vente représente ainsi une garantie de plus de la sauvegarde du droit du bénéficiaire du pacte. Mais également, l'article 1123 al du Code civil prévoit l'hypothèse d'un tiers de mauvaise foi qui « en connaissance de l'existence du pacte » et de « l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir » va conclure le contrat avec le souscripteur du pacte. Dans ce cas, le présent article consacre la solution donnée par la Chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 26 mai 2006 qui précise la sanction envisageable comme étant la nullité et la substitution à l'acquéreur au contrat et dont l'ordonnance a décidé de tempérer en introduisant une alternance - demander soit la nullité du contrat, soit la substitution, sanctions dures qui assurent la pleine efficacité de ce type de convention. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
