Dans un premier cas pratique, vous êtes contacté par le maire de la petite commune dans laquelle est situé votre office. Le conseil municipal a, par une délibération en date du 6 janvier 2006, instauré un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité délimitant une zone dans laquelle les cessions de fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux seront soumis au droit de préemption de la commune.
Le maire vous consulte pour savoir si la commune aura la possibilité d'exercer ce droit de préemption dans la mesure où la délibération a été prise avant la parution du décret d'application en date du 26 décembre 2007.
Dans un deuxième cas pratique, M. et Mme Veux sont titulaires d'un bail commercial sur la commune d'Y qu'ils ont l'intention de céder à M. et Mme Alex. Ils vous ont contacté pour la rédaction d'un avant contrat de cession. Le jour du rendez-vous de signature de l'avant-contrat, vous expliquez aux parties le sens et la portée de la loi du 2 août 2005 et leur précisez que la Commune peut décider de préempter au prix convenu entre les parties, mais qu'elle peut également contester ce prix et demander la fixation du prix par le juge judiciaire.
M. et Mme Alex commencent à s'inquiéter quand vous leur précisez qu'à l'issue de la procédure de fixation judiciaire du prix, la Commune peut finalement refuser de préempter. En effet, ils vous expliquent qu'ils sont relativement pressés pour trouver un local commercial et n'entendent pas rester liés aux époux Veux pendant la durée de l'éventuelle procédure de fixation judiciaire du prix, si la Commune refusait au final de préempter.
Il vous est demandé de prendre en compte les dispositions de la loi du 2 août 2005 pour la rédaction de vos conditions suspensives, ainsi que la demande des époux Alex.
Dans un dernier cas pratique, vous êtes chargé d'un dossier de cession de bail commercial pour lequel la Commune a exercé son droit de préemption qu'elle a notifié au cédant le 8 octobre 2008. La commune a trouvé une personne à qui elle envisage de rétrocéder le bail, Mlle Belle. Cette dernière a pris contact avec le propriétaire du local, M. Bernard, pour lui faire part du projet de la commune.
M. Bernard, qui est un client de votre étude, vous consulte. Lors de la préemption en 2008, la commune l'avait informé de sa décision, alors même que le bail ne comportait pas de clause d'agrément du bailleur. Il s'étonne de ne pas avoir la même information de la part de la mairie concernant la rétrocession à Mlle Belle, d'autant plus que le délai d'un an pour rétrocéder est bientôt expiré. Quel est votre sentiment ?
[...] En revanche, l'exercice du droit de préemption en l'absence de décret était sanctionné. En l'espèce, la délibération du conseil municipal a été prise avant l'entrée en vigueur du décret, elle semble donc valable. Le décret étant aujourd'hui paru, la commune pourra exercer la préemption commerciale en se fondant sur sa délibération. Néanmoins, il fait attirer l'attention du Maire sur le fait que le décret a ajouté une formalité que la loi de 2005 n'avait pas prévue : la consultation des chambres consulaires pour l'élaboration du périmètre. [...]
[...] Monsieur BERNARD, qui est un client de votre étude, vous consulte. Lors de la préemption en 2008, la commune l'avait informé de sa décision, alors même que le bail ne comportait pas de clause d'agrément du bailleur. Il s'étonne de ne pas avoir la même information de la part de la Mairie concernant la rétrocession à Madame BELLE, d'autant plus que le délai un an pour rétrocéder est bientôt expiré. Quel est votre sentiment ? Eléments de réponse * Cas 1 Il convient de se reporter à la décision du conseil d'état en date du 21 mars 2008 qui a précisé que les Communes avaient la possibilité, dés l'entrée en vigueur de la loi du 2 août 2005, d'instaurer un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité en l'absence de publication du décret d'application. [...]
[...] En effet, ils vous expliquent qu'ils sont relativement pressés pour trouver un local commercial et n'entendent pas rester liés aux époux VEUX pendant la durée de l'éventuelle procédure de fixation judiciaire du prix, si la Commune refusait au final de préempter. Il vous est demandé de prendre en compte les dispositions de la loi du 2 août 2005 pour la rédaction de vos conditions suspensives, ainsi que la demande des époux ALEX. Cas 3 Vous êtes chargé d'un dossier de cession de bail commercial pour lequel la Commune a exercé son droit de préemption qu'elle a notifié au cédant le 8 octobre 2008. La commune a trouvé une personne à qui elle envisage de rétrocéder le bail, Mademoiselle BELLE. [...]
[...] Trois cas pratiques sur le droit de préemption et baux commerciaux Cas 1 Vous êtes contacté par le Maire de la petite commune dans laquelle est situé votre office. Le conseil municipal a par une délibération en date du 6 janvier 2006, instauré un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité délimitant une zone dans laquelle les cessions de fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux seront soumis au droit de préemption de la commune. Le maire vous consulte pour savoir si la commune aura la possibilité d'exercer ce droit de préemption dans la mesure où la délibération a été prise avant la parution du décret d'application en date du 26 décembre 2007. [...]
[...] Il faut donc insérer dans l'avant contrat une condition suspensive de non usage par la commune de son droit de préemption. La clause peut être rédigée de la manière suivante : Les parties conviennent de soumettre le présent acte à la condition suspensive suivante : Que dans le cas où le bien objet du présent acte serait situé dans un périmètre de sauvegarde dit commerce et de l'artisanat de proximité instauré par la commune, cette dernière: - renonce expressément ou implicitement dans le délai légal â l'exercice de son droit de préemption - ne saisisse pas, dans le délai de deux mois suivant réception de la déclaration préalable, le juge de l'expropriation en vue de la.fixation du prix. [...]
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