Droit des contrats spéciaux, action en rescision, lésion, contrat de vente, article 1681 du Code civil, vente immobilière, juste prix, taux d'intérêt légal
En avril 2016, Monsieur Dupont a vendu un grand terrain en bord de mer à Monsieur
Durant au prix de 200 000 euros alors qu'il en valait 600 000. Monsieur Dupont a intenté une action en rescision pour lésion le 20 janvier 2018. À cette date, le terrain vaut désormais 900 000 euros. Le terrain étant magnifiquement situé, Monsieur Durant souhaite éviter la rescision de la vente. Il vous demande quelle somme il devra payer à Monsieur Dupont pour conserver le terrain.
Il est conseillé de calculer d'abord « le supplément du juste prix » (art. 1681) puis « la déduction du dixième du prix total » (art. 1681 toujours).
[...] Par ce raisonnement, la Cour considère que la preuve d'un vice du consentement n'est pas exigée et que la démonstration d'un déséquilibre suffit, contrairement à la conception subjective de la lésion. La lésion en matière de vente d'immeuble est réglementée aux articles 1674 et suivants du Code civil. Conditions La lésion est prévue pour la vente d'immeuble au profit du vendeur seulement (article 1674). L'acquéreur lésé ne pourrait pas se prévaloir d'un quelconque déséquilibre. Il doit s'agir d'une véritable vente immobilière (pas d'un échange, article 1706 du Code civil) ce qui comprend les propriétés immobilières ou le simple droit réel immobilier. [...]
[...] D'une part, cette action est en effet possible puisque toutes les conditions de la lésion sont réunies. Il s'agit d'une véritable vente d'immeuble, en l'occurrence, d'un terrain en bord de mer. Le déséquilibre est apprécié au moment de la formation du contrat où le bien a été vendu à Euro au lieu des Euro estimés en avril 2016. Le vendeur agit en janvier 2018, ce qui entre dans le délai de deux ans prévu à compter du jour de la vente. [...]
[...] À ce prix s'ajoute par application de l'article 1682, les intérêts du supplément de prix (ou intérêts légaux, Amiens 26 juin 1950) à compter du jour de la demande en rescision. Le problème est que ce supplément varie avec la valeur de l'immeuble, si bien qu'on ne saurait appliquer le taux d'intérêt légal au supplément calculé selon la méthode précédente. La jurisprudence adopte une solution de compromis en retenant la moyenne entre le supplément calculé au jour de la vente et celui calculé au jour du rachat (Cass. civ mai 1972). [...]
[...] Il y a une lésion des 7/12[e] puisque l'acheteur a payé 1/3 du prix. Le supplément de prix correspond donc aux 2/3 de la valeur du terrain : Au jour du contrat 600 000 x 2/3 = Euro Au jour du rachat 900 000 x 2/3 = Euro Pour la déduction du le prix total ne correspond pas à la valeur finale de l'immeuble, mais au prix initialement convenu augmenté du supplément : Au jour du contrat 200 000 + 400 000 = 600 000 x 1/10 = Euro Au jour du rachat 200 000 + 600 000 = 800 000 x 1/10 = Euro L'acquéreur doit donc payer 600 000 - 80 000 = Euro L'immeuble lui aura coûté 200 000 + = Euro À ce prix s'ajoutent les intérêts du supplément de prix : Au jour du contrat 400 000 - 60 000 = Euro Au jour du rachat Euro Moyenne (340 000 + 520 000) / 2 = Euro La demande en rescision a lieu le 20 janvier 2018, l'acquéreur nous demande quelle somme il devra payer au 22 février 2018. [...]
[...] L'acquéreur souhaite éviter la rescision de la vente préférant la solution du rachat de la lésion. Quelles sont les modalités de calcul du paiement d'un rachat de lésion sachant qu'une dépréciation monétaire est intervenue entre le jour de la vente et celui du rachat, augmentant par conséquent, l'estimation du bien ? La lésion est le résultat du déséquilibre entre les prestations réciproques des parties au moment de la formation du contrat. De manière générale, l'équilibre contractuel résulte de l'échange des consentements. [...]
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