Cas n°1 :
M. Ruel est en litige avec l'artisan qui a restauré les tapisseries du château de Belle-vue, car, contrairement à ce qui avait été expressément prévu au contrat, le fil utilisé par le restaurateur n'est pas du fil d'Écosse. Etant toujours sans réponse à son courrier par lequel il a demandé au restaurateur de remplacer le fil utilisé par du fil d'Écosse, il envisage de porter l'affaire en justice.
Cas n°2 :
M. Ruel ayant décidé de vendre sa propriété, il fait paraître le 28 mars 2010, dans un journal local, une petite annonce : « à vendre : château du 19e siècle comprenant 12 pièces sur 3 étages dont 6 chambres, 3 SDB, 1 salon, 1 salle à manger avec cheminée, 1 bibliothèque, entouré d'un parc arboré de 15 hectares avec lac, entièrement restauré, parquets, moulures dans toutes les pièces, vue très dégagée, calme. Prix : 320 000 €. Excellente affaire, au plus rapide ! ».
Le 5 mai, M. Ruel reçoit une télécopie de M. Bonneface se portant acquéreur. Cependant, le lendemain matin 6 mai, M. Ruel trouve dans sa boîte aux lettres un courrier signé de M. Cousin, comportant le cachet de la poste du 4 mai, se portant également acquéreur. Le 7 mai, M. Ruel reçoit la visite de Mme Chantel qui prétend être la nouvelle propriétaire du château étant passé devant notaire le 3 mai pour manifester son choix d'acheter le château et ayant demandé à ce dernier d'accomplir les formalités d'usage. Le même jour, un riche américain propose d'acheter le château pour un prix de 450 000 €. M. Ruel accepte cette proposition et s'empresse de refuser les trois autres propositions d'achat qu'il a reçues les jours précédents.
Cas n°3 :
M. Ruel acquiert, pour un prix particulièrement intéressant, un petit manoir situé à Saint-Gatien-des-Bois dont il reconnaît immédiatement les traits du célèbre architecte normand Paul Toutain. Le vendeur, qui savait lui aussi que Paul Toutain était l'architecte du manoir, est bien mécontent d'avoir fait une si mauvaise affaire et se demande ce qu'il peut faire contre son acheteur qui l'a « roulé dans la farine », dit-il.
Cas n°4 :
En s'intéressant de près au marché immobilier de la région, M. Ruel réalise que le château de Belle-vue a une valeur bien supérieure au prix auquel il l'a vendu c'est-à-dire 320 000 €. Plusieurs agents immobiliers lui ont même dit qu'ils auraient sans doute réussi à le vendre pour un prix avoisinant le million d'euros.
Cas n°5 :
Quelques mois plus tard, M. Ruel reçoit une assignation en justice : le nouveau propriétaire du château prétend que son vendeur lui aurait volontairement caché un projet de construction d'un hôtel cinq étoiles de 4 étages juste en face du terrain du château de Belle-vue et qui aura pour conséquence de boucher substantiellement la vue jusque-là très dégagée.
[...] Ainsi, l'acquéreur, même professionnel, n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis. En l'espèce, M. Ruel n'avait pas à préciser au vendeur du manoir que celui- ci vendait son bien en dessous des prix du marché, aucune obligation d'information ne pesant sur lui. Par conséquent, le vendeur pourrait invoquer la réticence dolosive de M. Ruel, mais son action sera probablement rejetée au fond. La lésion dans une vente immobilière En s'intéressant de près au marché immobilier de la région, M. [...]
[...] Afin que le dol soit retenu, il faut réunir plusieurs conditions également. Le dol doit être composé d'un élément matériel (mensonge, manœuvre ou réticence dolosive), et d'un élément intentionnel (c'est-à-dire l'intention de tromper). Il faut également que le dol ait poussé la victime à contracter (le dol doit être un dol principal et non pas incident). En l'espèce, il n'est pas précisé dans le cas si ces éléments sont réunis. Néanmoins, on pourrait déduire des faits qu'il y a eu réticence dolosive de la part de M. [...]
[...] Selon l'article 1674 du Code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente. En l'espèce /12 = environ X 7 = Les sept douzièmes de 1 million font environ alors que le château a été vendu pour M. Ruel a donc bien été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix de l'immeuble. Il a bien le droit de demander la rescision de la vente. [...]
[...] Cousin, et le riche américain. Cependant, M. Ruel a accepté la contre-offre du riche américain en date du 7 mai. Qu'advient-il alors de la première acceptation ? Selon une décision de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation rendue en date du 28 novembre 1968, l'offre faite au public lie l'offrant à l'égard du premier acceptant. En l'espèce, il s'agit bien d'une offre faite au public puisqu'elle a été publiée dans un journal local. L'offrant est donc lié au premier acceptant. [...]
[...] Ruel était pressé de vendre son bien et également tous les éléments prouvant qu'il avait des difficultés financières à ce moment précis. En vendant le plus rapidement possible, c'est-à-dire avant que l'hôtel ne soit construit, il est parvenu à vendre son bien à un prix avantageux, la vue de son château n'étant pas encore gâchée par la construction avoisinante. Par la même occasion, cela prouverait l'intention de tromper l'acquéreur puisque de l'élément matériel découle l'élément intentionnel. Lorsqu'il y a mensonge, manœuvre ou réticence dolosive cela est souvent dans le but de tromper afin de pousser à la conclusion d'un contrat. [...]
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