droit des contrats, exécution du contrat, loyers impayés, recouvrement de loyers impayés, règles de prescription, délai de prescription, obligation de règlement, interruption de prescription, commandement de payer, droit des obligations
Le 1er avril 1999, Philippe a conclu avec Monsieur et Madame Martin un contrat de bail portant sur un appartement qu'il possède à Montpellier. À la fin de chaque période triennale, le contrat a été tacitement reconduit et il s'est poursuivi sans incident jusqu'au début de l'année 2007.
À cette période, Monsieur Martin a perdu son emploi et les loyers n'ont plus été payés à partir du mois d'avril ; Philippe s'est montré compréhensif et a accepté de patienter le temps que la situation de ses locataires s'améliore, ce qui s'est produit en octobre de la même année, date à laquelle monsieur Martin a retrouvé un emploi et a recommencé à payer son loyer.
[...] Pour les six mois d'arriérés de loyers impayés, il a été convenu que le paiement se ferait de manière échelonnée sur trois ans et à partir du 1er janvier 2008. Or, à ce jour, Philippe n'a toujours rien perçu et malgré de nombreuses promesses orales et écrites, monsieur et madame Martin lui doivent toujours ces six mois de loyers ; Philippe a donc décidé de saisir la justice pour obtenir le paiement de ce qui lui est dû ; Or, monsieur et madame Martin lui ont fait savoir, par l'intermédiaire de leur avocat, que son action ne pouvait aboutir, car leur obligation de payer ces sommes était prescrite depuis le mois de septembre 2012. [...]
[...] Philippe a donc décidé de saisir la justice pour obtenir le paiement de ce qui lui est dû. Or, monsieur et madame Martin lui ont fait savoir, par l'intermédiaire de leur avocat, que son action ne pouvait aboutir, car leur obligation de payer ces sommes était prescrite depuis septembre 2012. Les loyers impayés dont Philippe réclame le paiement concernent les mois d'avril à septembre 2007. En juillet 2009, Philippe a adressé à ses locataires une lettre recommandée avec accusé de réception pour leur rappeler leurs engagements. [...]
[...] Mais, Philippe n'est pas resté inactif pendant ces cinq années ; en effet il a d'abord adressé à ses locataires une lettre recommandée puis un commandement de payer. Si la lettre recommandée datée de juillet 2009 n'a pas eu d'effet sur la prescription, en revanche, on peut estimer que le commandement de payer, adressé en septembre 2011, l'a interrompue. C'est donc à la réception de ce commandement, c'est-à-dire le 30 septembre 2011 qu'il faut faire partir le délai de prescription de 5 ans. [...]
[...] Problème de droit Cette affaire pose le problème de la prescription et de son interruption ; Elle conduit à s'interroger sur l'effet interruptif de certains actes, notamment la lettre recommandée et le commandement de payer. Règles applicables La prescription c'est le délai au-delà duquel une obligation s'éteint et ne peut donc plus être l'objet d'une action en justice ; le débiteur qui n'exécute pas son obligation est alors libéré par le simple écoulement du temps. Le délai de prescription de droit commun est aujourd'hui fixé à 5 ans. Mais le créancier de l'obligation a la possibilité de réagir et d'interrompre la prescription pour sauvegarder ses droits ; son intervention fait alors repartir le délai de zéro. [...]
[...] Plusieurs actions du créancier peuvent ainsi interrompre la prescription, notamment la reconnaissance de sa dette par le débiteur, une action en justice et des actes d'exécution forcée. Parmi ces derniers et bien qu'il n'y ait pas de texte le précisant clairement sauf en matière fiscale, le commandement de payer est généralement considéré comme interruptif de la prescription du fait qu'il s'agit d'un acte non détachable des voies d'exécution qui nécessitent un tel commandement. Application au cas Dans cette affaire, le point de départ de la prescription c'est la date à laquelle les loyers étaient dus à Philippe, donc le premier de chaque mois. [...]
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