Mr. Pigeau (vendeur) a vendu un immeuble à Mr. Boncenne (acquéreur). Ils ont commencé par signer un compromis de vente le 15 juin 2004 qui prévoyait une condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur ainsi que le versement par ce dernier d'une somme représentant 5% du prix de vente. Il était aussi prévu que cette somme serait un acompte s'imputant au prix en cas de résiliation de la vente et serait remis à titre de clause pénale au vendeur en cas de défaillance fautive de l'acquéreur.
Le vendeur faisant confiance à l'acquéreur a permis à ce dernier de s'installer dans l'immeuble avant que la condition suspensive d'obtention du prêt ainsi que le paiement des 5% du prix de la vente. Mais l'acquéreur n'a pas versé les 5% du prix et n'a pas non plus justifié de l'obtention de prêt, ni même avoir sollicité une banque pour l'obtenir. Le vendeur a donc mis en demeure l'acquéreur de payer le prix et finalement l'a assigné en résolution de la vente. Le vendeur demande la restitution de l'immeuble, le paiement des 5% du prix de la vente au titre de la clause pénale mais aussi une indemnité d'occupation car l'acquéreur occupe les lieux depuis juin 2004. Le procès aura lieu en avril 2007.
[...] La promesse synallagmatique de vente est un avant-contrat par lequel les deux parties s'engagent réciproquement à conclure le contrat définitif. L'existence d'obligation réciproque explique que la promesse de vente soit dite synallagmatique Selon l'article 1589 alinéa 1er du Code civil, la promesse de vente vaut vente Mais il faut cependant nuancer les termes de cet article. En effet, lors d'une vente conclue sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, la conclusion de l'acte définitif est subordonnée à la décision de la banque. On dit que la vente est conditionnelle. [...]
[...] En l'espèce, comme nous venons de le voir, la vente est devenue parfaite par la mauvaise foi de l'acquéreur ( 1589 du Code Civil La clause pénale peut donc être appliquée et le créancier peut demander la somme prévue dans la convention. Le juge peut modérer le montant de cette clause pénale. En effet, il est probable que ne pouvant prétendre à une indemnité d'occupation, le créancier verra le montant de la clause pénale augmenter après examen du juge. En effet, les 3 années d'occupation du débiteur après signature du compromis de vente, a gelé la situation. [...]
[...] Si l'on applique l'article 1159 du Code Civil, on peut dire que ce compromis de vente vaut vente. Or ici, les parties ont signé un compromis de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt. On peut donc dire qu'à ce niveau, la vente reste encore conditionnelle. Cette condition est donc essentielle pour que la vente soit parfaite. Qu'en est-il dans le cas où la condition a été réalisée et lorsque cette dernière n'a pas été réalisée ? Si la condition s'est réalisée et que l'on souhaite mettre fin au contrat pour inexécution, il existe différentes méthodes comme la résolution, la résiliation, exception d'inexécution et la responsabilité contractuelle. [...]
[...] Comme nous l'avons vu précédemment, le créancier n'était plus propriétaire de l'immeuble, il ne pouvait donc vendre son bien à une autre personne pendant 3 ans. Il est donc possible que le juge en tienne compte et réévalue à la hausse le montant de la clause pour indemniser au maximum le créancier du préjudice subi. Solution M. Pigeau ne pourra donc pas obtenir d'indemnité d'occupation. Il a de plus bien fait d'intégrer une clause pénale qui lui permettra, après examen des juges, d'obtenir une somme un peu plus importante que les euros qui semblent dérisoires par rapport au préjudice subi. [...]
[...] D'après la jurisprudence de la Cour de cassation et son évolution, le créancier, en l'espèce, ne pourra pas obtenir d'indemnité d'occupation. Les choses seraient-elles différentes s'il n'avait pas été stipulé de clause pénale ? Il nous faut commencer par définir brièvement la notion de clause pénale. La clause pénale est la clause du contrat par laquelle les parties évaluent par avance et forfaitairement l'indemnité à laquelle donne lieu l'inexécution de l'obligation contractée. Cette clause pénale est réglementée aux articles 1152 et 1126 et s. du Code civil, de telles clauses présentent des avantages. [...]
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