droit des obligations, promesse, promettant, exécution forcée, pacte de préférence, consentement
On distingue classiquement au droit des obligations les faits juridiques des actes juridiques. Un acte juridique est une manifestation de volonté destinée à produire des effets de droit. Un fait juridique est un événement auquel la loi attache des effets de droit indépendamment des personnes. Les deux espèces de notre cas sont des actes juridiques, car la volonté des parties est bien présente.
Il s'agira donc de retenir l'acte juridique. Aux actes juridiques, on distingue les conventions, qui sont le fruit de la rencontre de plusieurs volontés ; des actes unilatéraux qui sont quant à eux issus de la manifestation d'une seule volonté. Un contrat est un acte juridique. Cependant, pour donner naissance au contrat, l'offre doit être acceptée. Cette acceptation doit être expresse, pure et simple. Ce schéma classique est susceptible de variantes et c'est le cas de nos espèces. C'est le cas lorsque le contrat se forme de façon progressive. Les parties peuvent ainsi faire précéder la formation du contrat d'une période de pourparlers contractuels.
Les parties peuvent également conclure des avant-contrats, dont la forme la plus courante est la promesse de contrat. On oppose la promesse unilatérale où seul le promettant est engagé définitivement à la promesse synallagmatique où les deux parties sont réciproquement obligé.
[...] Le présupposé de cette théorie est que le contrat est formé par une coexistence des consentements. Dès lors, dès l'instant où la volonté a été émise, le contrat est formé. Mr Aristide a envoyé un courrier postal à Mr Bartholomé le 28 décembre 2010 indiquant sont intention de rétracter sa promesse de vente. Mr Bartholomé n'avait pas encore levé l'option, il a envoyé un email le 30 décembre 2010 pour informer Mr Aristide de son souhait d'acquérir le bien soit deux jours après. [...]
[...] Elle pourra à la limite obtenir des dommages et intérêts. Cependant, selon un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006, l'exécution forcée est possible à la condition que le tiers ait eu connaissance du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir. En l'espèce, Mme Delphe affirme avoir porté connaissance à Mme Eliade du pacte de préférence conclu en 2001. Cependant, rien ne nous a indiqué en l'espèce que Mme Eliade savait que Mme Delphe avait l'intention de se prévaloir du pacte de préférence, d'autant plus qu'elle avait déjà refusé l'offre de Mme Cassandre. [...]
[...] Mais la jurisprudence de la Cour de cassation laisse apparaitre une analyse différente. Ainsi, dans une décision de principe du 15 décembre 1993, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constituait qu'une obligation de faire, et que la levée de l'option, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir Elle en déduisait alors que le manquement du promettant à sa promesse ne pouvait conduire à la conclusion forcée du contrat, mais devait seulement se résoudre en dommages et intérêts. [...]
[...] Un vendeur peut-il revenir sur sa promesse de vente ? Le problème principal réside dans la qualification de l'accord passé entre les deux parties. Pour résoudre cette question, il convient de bien garder à l'esprit la différence entre l'offre (acte unilatéral où une seule partie s'engage et exprime donc seul un consentement) ; la promesse unilatérale (où il existe un échange de consentements, mais où une seule partie s'engage) et la promesse synallagmatique (où il existe un échange de volontés et une réciprocité des obligations). [...]
[...] Cas pratique 2 Madame Cassandre a consenti à Mme Delphe une priorité pour l'acquisition d'une demeure. Mme Cassandre a donc conclu avec Mme Delphe un pacte de préférence. En 2006 elle propose à Mme Delphe d'acheter la demeure à 200000 euros et cette dernière décline la proposition. Mme Cassandre a alors vendu la propriété à Mme Elide 5 ans après, au même prix, sans en informer le bénéficiaire du pacte de préférence, en en l'occurrence Mme Delphe. Mme Delphe voudrait savoir si elle n'aurait pas dû être la destinatrice de cette nouvelle offre et si elle peut obliger Mme Cassandre à lui vendre la propriété. [...]
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