Les présents cas sont relatifs à des litiges entre deux voisins concernant une promesse unilatérale de vente et un pacte de préférence.
Le domaine de droit est relatif à la promesse unilatérale de vente.
Une promesse unilatérale de vente a été conclue entre deux individus le 15 octobre 2009. C'est ainsi que le promettant s'engage à vendre un terrain au bénéficiaire de l'offre dans des conditions prévues par une convention. Cette convention stipule que « le vendeur prend l'engagement ferme et définitif de vendre le terrain cité à l'article 2 du présent contrat, au prix de 7500 euros si l'acquéreur accepte d'en faire l'acquisition dans un délai de trois semaines à partir de la signature du contrat ». Le 17 octobre 2009, dans un second contrat, une clause pénale a été stipulée. Dans cette dernière, le promettant s'engage dans le cas où la vente ne se réaliserait pas par sa faute à verser une somme d'argent équivalente à 15% du prix de la vente au bénéficiaire. Dans ce même acte, une indemnité d'immobilisation a été stipulée. Ainsi, dans l'hypothèse où le bénéficiaire de la promesse déciderait de ne pas acheter le terrain, il devrait verser une somme de 3000 euros au promettant. Dans le délai de trois semaines, le bénéficiaire de la promesse a levé l'option. Le bénéficiaire de la promesse souhaite devenir propriétaire du terrain et ne pas avoir à payer l'indemnité d'immobilisation.
Le promettant refuse de vendre son terrain au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente.
Le 31 octobre 1994, un pacte de préférence a été conclu entre deux individus. C'est ainsi que le promettant s'engage si un jour il décide de vendre un petit étang à proposer cette vente au bénéficiaire du pacte avant tout autre. En août 2009, le promettant a vendu cet étang au cousin du bénéficiaire du pacte sans proposer au préalable au bénéficiaire du pacte de l'acheter. Le bénéficiaire du pacte souhaite obtenir l'annulation de la vente de l'étang ainsi que d'obtenir sa substitution a l'acquéreur afin de devenir propriétaire de l'étang.
Dans quelle mesure un pacte de préférence est-il valable ?
[...] Dans le délai de trois semaines, le bénéficiaire de la promesse a levé l'option. Le bénéficiaire de la promesse souhaite devenir propriétaire du terrain et ne pas avoir à payer l'indemnité d'immobilisation. Le promettant refuse de vendre son terrain au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente. Une convention stipulant que le vendeur prend l'engagement ferme et définitif de vendre le terrain cité à l'article 2 du présent contrat, au prix de 7500 euros si l'acquéreur accepte d'en faire l'acquisition dans un délai de trois semaines à partir de la signature du contrat constitue-t- elle une promesse unilatérale de vente valable ? [...]
[...] Cependant, dans un arrêt rendu le 20 mai 1992, la troisième chambre civile de la Cour de cassation affirme que le bénéficiaire du pacte doit faire part de sa décision d'acheter dans un délai raisonnable à partir du moment où le propriétaire lui a fait part de sa volonté de vendre le bien. En l'espèce, il semble que le pacte de préférence n'est pas assorti d'un délai. Le présent pacte a été conclu le 31 octobre 1994, il y a donc plus de quinze ans. La décision de vendre a été prise il y a quelques mois (environ deux mois). [...]
[...] Il existe des conditions de fond. L'article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Une telle promesse doit donc déterminer la chose et le prix. Le promettant doit avoir d'ores et déjà la capacité de disposer du bien. La chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu un arrêt allant dans ce sens le 19 juin 1972 dans lequel elle affirme l'exigence de la capacité commerciale concernant la promesse portant sur un fonds de commerce. [...]
[...] Les conditions de fond sont donc remplies pour permettre la validité de la promesse unilatérale de vente. conditions de forme Il n'existe pas de condition de forme particulière dans la mesure où la promesse est soumise au droit commun du consensualisme. Cependant, cela est atténué par l'article 1589-2 du Code civil, qui soumet à enregistrement dans les dix jours à compter de son acceptation à peine de nullité toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble à un droit immobilier, mais également à un fonds de commerce. [...]
[...] En l'espèce, le promettant peut voir sa responsabilité engagée dans la mesure où il a violé le pacte de préférence. Il peut donc être condamné à verser des dommages-intérêts au bénéficiaire. Cependant, pour cela, le bénéficiaire du pacte doit prouver qu'il a subi un préjudice du fait de l'impossibilité d'acheter cet étang. Par exemple, si l'étang jouxte le terrain bu bénéficiaire du pacte de préférence, ce dernier a subi un préjudice du fait de la perte de la plus-value qu'aurait constituée l'adjonction de l'étang à sa propriété. [...]
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