La promesse unilatérale est un avant-contrat préparant le contrat définitif. Cependant, d'importantes difficultés se rencontrent en jurisprudence en cas de refus d'exécution de la promesse.
En l'espèce, un incapable majeur et son frère ont consenti une promesse unilatérale de vente prévoyant un délai d'option, avec pour condition suspensive l'accord du juge des tutelles qui autorisait la vente. Le juge après avoir donné son autorisation aux conditions de la vente, décide finalement d'autoriser la vente en révisant le prix à la hausse. Le promettant incapable se rétracte. Les bénéficiaires souhaitent quant à eux obtenir la réalisation de la vente aux conditions prévues dans la première ordonnance du juge.
[...] Néanmoins, dans le cas qui nous est soumis, l'offre est valable jusqu'au 31 décembre 2007 donc la jurisprudence de 2008 n'est pas applicable puisqu'elle n'existe pas encore. Mais, l'offre ayant été acceptée avant même qu'elle soit révoquée, le contrat était formé. Il y avait eu déjà rencontre des volontés par l'offre et l'acceptation. La révocation de l'offre après le délai ne devrait donc pas être valable. C'est l'acceptation qui vient parfaire le contrat. Or, si le contrat est formé mais qu'il y a rétractation, l'offrant engage sa responsabilité contractuelle et l'exécution forcée de la vente pourra être admise. [...]
[...] En l'espèce, une promesse unilatérale de vente est consentie sur des lots que les promettants possèdent déjà et sur un lot en cours d'acquisition, avec la faculté pour les bénéficiaires d'acquérir le bien pendant un délai déterminé. Cependant, l'avant-contrat stipule la prorogation du délai de levée de l'option pour le cas où le notaire du bénéficiaire n'aurait pas eu connaissance des titres de propriété ou du règlement de copropriété. Les promettants peuvent-ils faire déclarer nulle une promesse sans délai déterminé ? [...]
[...] Mais, ces contrats préalables soulèvent certaines questions, notamment dans le cas du pacte de préférence. En l'espèce, une société a consenti un pacte de préférence à une autre société, c'est-à-dire qu'elle a accordé un droit de priorité en s'engageant à lui proposer en priorité le bien au cas où elle déciderait de le vendre. La Société promettante qui décide de vendre le bien soumis au pacte de préférence propose à la société bénéficiaire du pacte le bien pour un prix déterminé. [...]
[...] En principe, l'option ne peut pas être perpétuelle. Or, en l'espèce le délai est relativement incertain puisqu'il est susceptible d'être prorogé. Il faudrait que le promettant mettre le bénéficiaire en demeure de prendre parti dans un délai raisonnable, mais il ne peut pas se dégager sans passer par cette formalité (3e chambre civile, avril 1970). L'auteur d'une promesse de vente qui a eu lieu sans limitation de temps ne peut être engagé qu'après avoir mis celui à qui elle a été faite en demeure de l'accepter dans un délai déterminé, à moins qu'il ne soit établi que le bénéficiaire a renoncé à s'en prévaloir (arrêt avril 1949). [...]
[...] Ce principe est confirmé dans un arrêt en date du 28 octobre 2003. Ainsi, le promettant, en se rétractant, ne s'expose qu'à des dommages et intérêts à raison du préjudice causé au bénéficiaire. Il ne saurait être contraint à l'exécution en nature de l'engagement qu'il a pris en raison du fait estiment les juges, qu'il assume une obligation de faire régie par l'article 1142 du Code civil et non une obligation de donner. Cependant, cette solution unanimement critiquée par la doctrine prive la promesse de toute sécurité juridique. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
