Situation n°1 - Monsieur X, restaurateur, souhaiterait tirer profit de la baisse des prix en 2009, en réalisant un placement immobilier. Il décide de conclure une vente avec Madame Y, retraitée septuagénaire, pour sa résidence principale, un appartement trois-pièces à Chambéry. Monsieur X a entendu parler par un ami, agent immobilier, de la « vente en viager », il se dit que cela pourrait être une solution avantageuse financièrement, Madame Y étant relativement âgée, et n'a pas de réel problème de santé mis à part une maladie bénigne qui se soigne bien avec un traitement journalier.
Monsieur X vient vous voir en consultation, il souhaiterait bénéficier de votre conseil éclairé sur le fait de savoir s'il peut conclure une vente avec constitution de rente viagère avec Madame Y. En tant que professionnel avisé, lors de la rédaction du contrat de vente, vous prenez soin d'insérer une clause très claire sur le prix de la vente, celui-ci étant composé selon le souhait des parties d' "un bouquet" et d'une rente, ainsi qu'une clause réservant l'action résolutoire.
Situation nº2 - La rédaction du contrat est achevée, le contrat de vente avec constitution de rente viagère est finalement conclu entre Monsieur X et Madame Y, le 18 décembre 2008. Madame Y apprend qu'il existe une opération chirurgicale susceptible de la guérir définitivement de sa maladie, dont le montant s'élève à 25000 euros, elle décide de se l'offrir grâce à une partie du prix de la vente de son appartement.
Madame Y s'est fait opérer le 22 décembre 2008, l'opération s'est parfaitement déroulée et Madame Y est sur la voie de la guérison, elle n'a déjà plus besoin de son traitement journalier. Malheureusement, Madame Y est décédée subitement le 3 janvier 2009, nous ne connaissons pas actuellement les causes exactes de son décès, sa maladie étant en voie de guérison ces derniers temps.
Situation nº3 - Par ailleurs, Monsieur X, passionné de chevaux, décide d'investir dans un cheval de course. Il a conclu avec l'éleveur du poulain, un contrat selon lequel il lui versera immédiatement la somme de 10000 euros, et la somme de 5000 euros payable, « à la première course gagnée ». Il s'avère que le cheval a en réalité une déformation à la hanche et n'obtient pas en course les résultats escomptés.
[...] L'idée d'acceptation d'un risque étant antinomique de celle de la garantie, nous pouvons considérer que l'aléa chasse la garantie. Un arrêt rendu le 16 décembre 1963 par la Première chambre civile de la Cour de cassation affirme que celui qui acquiert à ses risques et périls une chose d'occasion ne dispose pas de la garantie des vices cachés En l'espèce, Monsieur X a fait l'acquisition de ce poulain par le biais d'un contrat qualifié d'aléatoire, il ne semble pas être en mesure d'engager une action en garantie des vices cachés, puisqu'il a acquis ce cheval à ses risques et périls Il est à noter que de la même manière, la garantie d'éviction est pareillement écartée, on ne peut l'invoquer en présence d'une vente aléatoire. [...]
[...] Rédigez ces deux clauses ? La rédaction du contrat est achevée, le contrat de vente avec constitution de rente viagère est finalement conclu entre Monsieur X et Madame le 18 décembre 2008. Madame Y apprend qu'il existe une opération chirurgicale susceptible de la guérir définitivement de sa maladie, dont le montant s'élève à 25000 euros, elle décide de se l'offrir grâce à une partie du prix de la vente de son appartement. Madame Y s'est fait opérer le 22 décembre 2008, l'opération s'est parfaitement déroulée et Madame Y est sur la voie de la guérison, elle n'a déjà plus besoin de son traitement journalier. [...]
[...] Cette détermination préserve l'existence de l'aléa. L'âge de Madame Y et sa maladie bénigne ne font pas obstacle à la conclusion d'un tel contrat de prime abord. Cependant, la valeur de la rente devra bien tenir compte de l'âge de Mme Y et de son état de santé pour ne pas sembler dérisoire, par exemple. Mais, il est fréquent en pratique que l'absence d'aléa résulte d'un mauvais calcul de la rente. Pour respecter l'équilibre des aléas pour chacun des contractants, la durée d'amortissement à prendre en compte pour le calcul de la rente correspond à l'espérance de vie de celui sur la tête duquel cette dernière est constituée. [...]
[...] Cas pratiques - les ventes aléatoires I. Enoncé du Cas pratique Monsieur restaurateur, souhaiterait tirer profit de la baisse des prix en 2009, en réalisant un placement immobilier. Il décide de conclure une vente avec Madame retraitée septuagénaire, pour sa résidence principale, un appartement trois-pièces à CHAMBERY. Monsieur X a entendu parler par un ami, agent immobilier, de la vente en viager il se dit que cela pourrait être une solution avantageuse financièrement, Madame Y étant relativement âgée, et n'a pas de réel problème de santé mis à part une maladie bénigne qui se soigne bien avec un traitement journalier. [...]
[...] X et Mme Y devrait être maintenue. Cependant, cette condition pourrait être remplie, et la vente nulle, s'il s'avère médicalement que le décès de Mme Y s'est produit suite à sa maladie qui n'était dans ce cas pas bénigne. L'incidence sur la solution, s'il avait été conclu, une vente moyennant une obligation de soins Si la vente avait été conclue moyennant une obligation de soins, au lieu d'une rente viagère, elle aurait été un bail à nourriture. Monsieur X aurait alors été tenu de fournir à Madame Y soins et entretien sa vie durant. [...]
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