Cas pratique nº1 - Pierre, Jean et Mathieu apprennent le décès de leur grand-tante Gisèle. Alors qu'ils sont accablés par le chagrin, voici qu'on leur annonce qu'ils sont légataires universels de la défunte, décédée sans postérité. Or, le patrimoine de cette dernière s'avère comporter plusieurs biens fort intéressants, dont un superbe terrain constructible d'environ 6.000 m², proche de l'agglomération aixoise, à quelques centaines de mètres de toutes commodités et commerces et extrêmement bien situé.
Alors que Mathieu, âgé de 17 ans, estime n'être pas encore assez mûr pour savoir ce qu'il serait préférable de faire de ce bien, Jean estime qu'il vaudrait mieux vendre tout simplement le terrain, tel qu'il est, afin d'éviter les disputes liées à l'indivision, et sachant de toute façon qu'aucun d'entre eux ne souhaite pour l'instant se construire une maison d'habitation.
Quant à Pierre, leur frère aîné, de nature ambitieuse, l'activité de marchand de biens l'ayant toujours attiré, il voit dans ce terrain l'occasion de réaliser son rêve : il souhaiterait se lancer dans une opération plus complexe, qui selon lui, leur rapporterait davantage que de vendre « tout en bloc ». II envisagerait de créer quatre terrains d'environ 1.500 m2 chacun.
Les trois frères, décidés à rester soudés, envisagent toutes les solutions, et s'interrogent sur la conduite à adopter au regard du choix de l'avant-contrat adapté.
Cas pratique nº2 - Finalement, par un concours de circonstances, les trois cohéritiers trouvent un acquéreur potentiel pour le terrain dans sa globalité, à un prix relativement intéressant, et décident qu'il serait peut-être effectivement plus simple de le revendre d'un seul coup. Après tout, on ne s'improvise pas professionnel de l'immobilier!
Cependant, Édouard, leur interlocuteur, est dur en affaire : il souhaite en effet faire édifier sur le terrain un centre commercial et, afin de sécuriser au mieux son opération, se munir de toutes les armes nécessaires pour se protéger, sous tous les aspects. Que lui conseilleriez-vous ? En définitive, quelle serait pour Pierre, Jean et Mathieu l'option idéale pour tirer un meilleur parti du terrain dont ils héritent ?
[...] De l'autre côté, les promesses unilatérales comportant bien souvent une indemnité d'immobilisation payée par le bénéficiaire de la promesse au promettant et imputée sur le prix de vente en cas de levée de l'option, Edouard perdrait tout de même cette indemnité pour le cas où il déciderait en définitive de ne pas acheter le terrain. Alors, il faut conseiller à Edouard d'évaluer très sérieusement les pertes et les gains éventuels de l'opération : en clair, d'estimer si l'opération en vaut la peine. Le terrain étant parfaitement situé et constructible, il semblerait que ce soit le cas. En définitive, quelle est la meilleure option pour les trois héritiers ? Certains leur diraient de conserver ce superbe terrain. [...]
[...] Celui-ci nous consulte : il désire faire édifier sur le terrain un centre commercial. II s'agit de savoir quel avant-contrat il serait préférable pour lui de conclure, afin de sécuriser au mieux son opération. L'alternative s'offrant à Edouard oscille entre la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de vente. L'opération envisagée par Edouard étant particulière, l'enjeu s'avère complexe. D'un côté, Edouard a besoin que son vendeur se trouve engagé : élaborer un projet sérieux coûte en effet toujours de l'argent, et il serait fort ennuyeux, une fois cet argent dépensé, de voir le vendeur changer d'avis et refuser sans contrepartie de vendre. [...]
[...] II s'agit maintenant de déterminer quel avant-contrat conclure selon les ambitions de chacun. Jean désire vendre le terrain d'un seul bloc. Pour ce faire, l'avant- contrat adéquat serait pour eux une promesse synallagmatique de vente. En effet, promesse synallagmatique de vente vaut vente, d'après l'article 1589 du Code civil. La promesse engagerait non seulement nos trois vendeurs, mais également l'éventuel acquéreur : en cas refus de réitérer, ce dernier pourrait être contraint en justice par Pierre, Jean et Mathieu à acheter le bien, son consentement ayant déjà été recueilli dans la promesse. [...]
[...] II est mineur, et n'a par conséquent pas la capacité de disposer de ses biens. Si l'on admet que Mathieu est sous l'administration légale pure et simple de ses deux parents, aux termes de l'article 389-5 du Code civil alinéa ces derniers ne peuvent pas vendre un bien immobilier appartenant à leur enfant sans l'autorisation du juge des tutelles. Si Mathieu est sous l'administration légale sous contrôle judiciaire exercée par l'un de ses deux parents, soit que l'un d'eux soit décédé ou soit que l'un d'eux soit déchu de l'autorité parentale, c'est à plus forte raison que l'article 389-6 soumet également la vente du bien immobilier du mineur à autorisation du juge des tutelles. [...]
[...] Cas pratiques - les critères de choix de l'avant-contrat I. Énoncé du cas pratique 1. Pierre, Jean et Mathieu apprennent le décès de leur grande tante Gisèle. Alors qu'ils sont accablés par le chagrin, voici qu'on leur annonce qu'ils sont légataires universels de la défunte, décédée sans postérité. Or, le patrimoine de cette dernière s'avère comporter plusieurs biens fort intéressants, dont un superbe terrain constructible d'environ 6.000 proche de l'agglomération aixoise, à quelques centaines de mètres de toutes commodités et commerces et extrêmement bien situé. [...]
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