Monsieur et Madame Dujonc se présentent à vous pour une consultation. Ces derniers sont propriétaires d'un lot dans le lotissement des Grands Champs, composé de dix lots, et situé en campagne non loin d'Annecy. Ils vous expliquent que leur lot s'entend d'une parcelle de terrain de 2.500 m2 et d'une maison à usage d'habitation qu'ils ont fait édifier.
Depuis leur acquisition en 1995, la valeur des terrains situés aux alentours du lotissement a connu une forte augmentation. Aussi, M. et Mme Dujonc, qui voudraient pouvoir profiter de leur retraite sans pour autant voir leur train de vie diminuer, souhaitent profiter de cette expansion en vendant une partie de leur terrain qui n'est pas construite et qui pourrait accueillir une construction. Ils pensent donc procéder à un bornage afin de couper leur lot en deux et d'en céder une partie.
Vos clients vous apprennent qu'ils ont déjà trouvé un acquéreur potentiel en la personne de Monsieur Bontemps et Mademoiselle Tempête, un jeune couple non marié, qui rend souvent visite à leurs amis demeurant dans ledit lotissement.
Monsieur et Madame Dujonc souhaiteraient donc que vous puissiez les conseiller sur les modalités de cette vente. À cet effet, ils vous communiquent leur titre de propriété. Ayant déjà été chargé d'une vente d'une maison située dans ce lotissement, vous possédez une copie du dépôt de pièce du lotissement et des documents s'y rattachant.
À la lecture du cahier des charges, vous trouvez la clause suivante : « Chaque lot du lotissement Les Grands Champs tel qu'il apparaît sur le plan parcellaire dressé le ... par M. Mesure, géomètre expert, qui demeurera ci-annexé, ne pourra accueillir qu'une seule construction à usage d'habitation ».
Vos conseils ont porté leurs fruits, et les époux Dujonc, satisfaits de vos compétences, vous chargent de la vente de leur terrain. Lors d'une consultation avec les acquéreurs, vous interrogez ces derniers à propos de leur projet de construction. Ceux-ci vous expliquent qu'après un voyage en Suède, ils ont été séduits par un nouveau type de maison en bois, à l'architecture très moderne. En effet, la maison comprend trois étages, le toit est complètement plat, ce qui constitue une immense terrasse, et le bois est peint en noir, ce qui a attiré nos acquéreurs férus de design.
Leur explication attire votre attention. En effet, une clause du cahier des charges stipule que « les constructions édifiées par les propriétaires des lots devront l'être conformément aux dispositions contenues dans le règlement du lotissement, notamment celles qui imposent des limites de hauteur concernant les constructions, une certaine inclinaison polir le toit et des couleurs claires polir les murs extérieurs ». Vous leur expliquez alors que leur projet ne semble pas adéquat par rapport à ces documents.
Toutefois, le couple vous répond qu'il est déjà au courant de ce que leur projet ne correspond pas aux exigences contenues dans le cahier des charges et le règlement du lotissement, mais qu'un ami commun, employé au service urbanisme de la mairie, leur a affirmé que le lotissement Les Grands Champs ayant été autorisé en 1993, les règles contenues dans le règlement du lotissement sont caduques puisqu'un plan d'occupation des sols puis un plan local d'urbanisme ont été votés pour cette commune. En conséquence, leur ami a rassuré notre couple d'acquéreurs en lui affirmant que leur permis de construire leur sera très certainement accordé.
Cas pratique nº 2 - Monsieur Payepas est contrarié : il y a un an, il a hérité d'un lot de lotissement constitué d'un terrain avec maison d'habitation dans le lotissement Les Chamois, sis sur le territoire de la commune de La Clusaz. Or, depuis six mois, l'association syndicale lui réclame le paiement des cotisations attachées à ce lot. Ayant été le Notaire chargé de la succession, Monsieur Payepas vous interroge pour savoir s'il doit procéder aux règlements des cotisations.
Monsieur Payepas profite de cette consultation pour vous soumettre une autre question. Depuis peu il est propriétaire d'une maison avec terrain situé dans un lotissement situé à Chambéry, et a été surpris de voir sa voisine, Madame Jemétale construire une véranda qui empiète sur le terrain de Monsieur Payepas au regard de la ligne divisoire de leurs lots respectifs, telle qu'elle apparaît dans leurs actes de vente. Madame Jemetale s'est défendue en argumentant que pour réaliser ses travaux, elle s'est appuyée sur la ligne divisoire telle qu'elle apparaît dans le cahier des charges du lotissement, auquel les actes de vente se réfèrent. Monsieur Payepas proteste donc en avançant que c'est l'acte de vente, et les limites qu'il assigne à leurs lots respectifs, qui prédominent. Madame Jemétale soutient le contraire.
[...] Pour cette raison, le cahier des charges n'est pas frappé par la caducité édictée par l'article L.442-9 dudit code et continue de s'appliquer entre les colotis. En revanche, il est vrai que la jurisprudence administrative considère que les dispositions contenues dans le règlement, et qui auraient été retranscrites à l'identique au sein du cahier des charges, sont elles frappées par la caducité. Vous indiquez donc au jeune couple que s'ils persistent dans leur volonté de construire ce type de maison, ils risquent fort de voir un de leurs colotis agir en justice pour demander la démolition de l'ouvrage, ce dont il résultera que le juge saisi sera tenu de prononcer cette démolition s'il constate une violation des dispositions du cahier des charges. [...]
[...] En revanche, si aucune de ces modalités n'a eu lieu, alors Monsieur PAYEPAS est en droit de ne pas régler les cotisations tant qu'il n'aura pas personnellement adhéré à l'ASL. La question que Monsieur PAYEPAS nous soumet fait apparaître que la ligne divisoire de leurs lots diffère selon qu'elle est déterminée en fonction des actes de vente ou du cahier des charges du lotissement auquel ces actes se réfèrent. Vous indiquez à Monsieur PAYEPAS que la Cour de cassation a récemment tranché la question, dans un sens qui va certainement lui déplaire. [...]
[...] En effet, il convient de ne pas oublier que le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers. Tout à fait, et ce même si pour l'administration le cahier des charges approuvé cesse de s'appliquer par l'effet du jeu de l'article L. -l4?-10 du Code de l'urbanisme, puisqu'au regard de la jurisprudence administrative le cahier des charges a une nature réglementaire du fait de son approbation par l'administration. En revanche, la Cour de cassation considère pour sa part que celui-ci continue de s'appliquer entre les colotis, en raison de sa nature contractuelle. [...]
[...] Leur explication attire votre attention. En effet, une clause du cahier des charges stipule que les constructions édifiées par les propriétaires des lots devront l'être conformément aux dispositions contenues dans le règlement du lotissement, notamment celles qui imposent des limites de hauteur concernant les constructions, une certaine inclinaison polir le toit et des couleurs claires polir les murs extérieurs Vous leur expliquez alors que leur projet ne semble pas adéquat par rapport à ces documents. Toutefois, le couple vous répond qu'il est déjà au courant de ce que leur projet ne correspond pas aux exigences contenues dans le cahier des charges et le règlement du lotissement, mais qu'un ami commun, employé au service urbanisme de la mairie, leur a affirmé que le lotissement Les Grands Champs ayant été autorisé en 1993, les règles contenues dans le règlement du lotissement sont caduques puisqu'un plan d'occupation des sols puis un plan local d'urbanisme ont été votés pour cette commune. [...]
[...] Selon cet article, la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel A priori, si l'on applique cet article, la clause contenue dans le cahier des charges qui stipule que les constructions édifiées par les propriétaires des lots devront l'être conformément aux dispositions contenues dans le règlement du lotissement, notamment celles imposant une limite de hauteur, une certaine inclinaison pour le toit et des couleurs claires pour les revêtements des murs extérieurs ne permet pas à elle seule d'affirmer que lesdites dispositions du règlement du lotissement aient été contractualisées. En revanche, il convient de nuancer nos propos. En effet, si la simple mention des dispositions du règlement du lotissement au sein du cahier des charges ne suffit pas à leur donner une valeur contractuelle, il convient tout de même de rechercher si une volonté en ce sens n'a pas été exprimée par le lotisseur et les colotis. Une lecture plus approfondie du cahier des charges pourra permettre de rechercher quelle était l'intention des parties. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
