Cas pratique nº 1 - En 2007, Monsieur et Madame Lenaif ayant vu une publicité de Monsieur Laverti dans laquelle il indiquait s'occuper de tout ce qui était relatif à la construction d'immeubles sur des terrains constructibles et disponibles de suite, ces terrains disposant d'une vue imprenable sur la baie de Talloires, ont contacté celui-ci.
Un contrat a alors été établi le 30 juin 2007, par lequel Monsieur Laverti s'était engagé dans un contrat portant l'intitulé "Contrat de louage d'ouvrage" à leur construire la maison de leurs rêves dès que ceux-ci auront fourni les plans nécessaires à l'édification de l'immeuble dans un délai de 3 ans. Par son entremise et comme le laisser envisager sa publicité, les époux Lenaif ont très rapidement réalisé l'acquisition d'un terrain correspondant à celui mentionné dans la publicité avec une vue réellement imprenable. Aujourd'hui, bien que les plans aient été fournis par les époux Lenaif, la construction de l'immeuble n'en est qu'à ses balbutiements.
Cet état de fait interpelle les époux Lenaif qui craignent que la construction tarde à se réaliser, ce qui leur est extrêmement préjudiciable, dans la mesure où ils ont déjà vendu l'appartement qu'ils occupaient et ils ont déjà effectué plusieurs versements concernant cette construction.
Sur le conseil d'un ami leur ayant exprimé ses doutes quant à la validité du contrat établi par Monsieur Laverti, les époux Lenaif se décident à vous consulter.
Cas pratique nº 2 - Monsieur Laviser souhaitant investir dans l'immobilier ancien a trouvé un immeuble pour un prix dérisoire, mais en très mauvais état. Il envisage la réalisation prochaine de travaux dans cet immeuble afin de pouvoir le vendre par appartement à usage d'habitation ou éventuellement commercial et ainsi de réaliser une belle opération.
Pour pouvoir faire face aux dépenses importantes qu'engendre la rénovation de cet immeuble, il souhaite le vendre avant l'achèvement des travaux. Ayant récemment entendu parler des nouvelles dispositions relatives à la vente d'immeuble à rénover, il souhaiterait savoir si il peut entrer dans le cadre juridique déterminé par la loi du 13 juillet 2006 et du décret du 16 décembre 2008.
[...] Aujourd'hui, bien que les plans aient été fournis rapidement par les époux LENAIF, la construction de l'immeuble n'en est qu'à ses balbutiements. Cet état de fait interpelle les époux LENAIF qui craignent que la construction tarde à se réaliser, ce qui leur est extrêmement préjudiciable, dans la mesure où ils ont déjà vendu l'appartement qu'ils occupaient et ils ont déjà effectué plusieurs versements concernant cette construction. Sur le conseil d'un ami leur ayant exprimé ses doutes quant à la validité du contrat établi par Monsieur LAVERTI, les époux LENAIF se décident à vous consulter. [...]
[...] Par une interprétation a contrario de cet article, on peut penser que lorsque le plan n'est pas fourni, c'est le régime juridique de la vente d'immeuble à construire qui doit obligatoirement s'appliquer à l'exclusion de tout autre contrat. En l'espèce, le plan étant fourni par le maître d'ouvrage, il semble que l'on puisse appliquer les dispositions de la loi de 1967. L'application impérative du régime de la vente d'immeuble à construire L'application de ces dispositions, ne peut toutefois se faire sans la réunion des autres éléments caractérisant la vente d'immeuble à construire. [...]
[...] A priori, on pourrait croire être en présence d'un contrat de construction de maison individuelle. En effet, les conditions relatives à ce contrat sont réunies, il s'agit bien de la construction par un professionnel d'un seul immeuble à usage d'habitation destiné au même maître d'ouvrage qui intervient sans transfert de propriété sur le sol. Pour autant, le contrat de construction de maison individuelle n'est pas le seul contrat possible. L'origine du terrain Si l'absence de transfert du sol semble exclure ce contrat du champ d'application de la vente d'immeuble à construire, l'article L 261-10 alinéa 2 du Code de la construction et de l'habitation précise que lorsque l'immeuble édifié est à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et que le constructeur de cet immeuble a procuré directement ou indirectement le terrain, le statut protecteur de la vente d'immeuble à construire doit s'appliquer. [...]
[...] Ce n'est pas pour autant que les époux LENAIF pourront se prévaloir des dispositions protectrices de la loi de 1967. En effet, il pourrait s'agir d'un contrat d'entreprise puisque l'opération envisagée ne comporte pas de la part du constructeur la fourniture de plans, ceux-ci ayant été fournis par les époux LENAIF. Mais, en l'espèce, ce contrat ne peut lui non plus être retenu car si le contrat a pour objet l'exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air de l'immeuble. [...]
[...] Une vente obligatoirement soumise à un régime contraignant Sauf à ne pas demander de versement avant l'achèvement des travaux, ce qui consiste une vente classique relevant du droit commun, Monsieur LAVISER ne peut s'affranchir des règles impératives de la vente d'immeuble à construire ou de la vente d'immeuble à rénover. Par ailleurs, ces deux types de vente comportant sensiblement les mêmes contraintes, si elles ne sont que juridiques cela est totalement indifférent, le seul intérêt résidant dans les dispositions d'ordre fiscal. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
