Cas pratique nº1 - Monsieur Dupont, client habituel de votre étude, a pris rendez-vous avec vous (en fin d'après-midi), car il est assez inquiet. Il vous explique qu'il y a dix jours, il a signé un contrat avec son voisin, Monsieur Durand, qui s'est engagé à lui vendre l'extrémité de son jardin pour le prix de 15.000 euros. Monsieur Dupont s'est engagé dans le même acte à le lui acheter dès qu'il aura obtenu un prêt de sa banque et après réitération de l'échange des consentements par acte authentique. Monsieur Durand, avant de signer ce contrat, s'était renseigné auprès de son notaire, Maître Blabla, qui lui avait indiqué qu'aucune formalité n'était à réaliser (le bien n'est pas soumis au droit de préemption urbain, il n'y a aucune inscription...), à part la réitération par acte authentique dès que Monsieur Dupont aura eu son prêt.
Or, Monsieur Dupont, lors de la signature du contrat, a demandé à ce qu'il soit prévu que le bien pourra être acheté par une autre personne que lui, aux mêmes conditions, car il pense qu'il serait peut-être plus intéressant d'acheter sous la forme d'une société civile immobilière, selon ce que lui a dit son cousin.
Monsieur Durand a croisé ce matin son notaire, Maître Blabla et lui a demandé s'il y avait un moyen d'annuler la convention conclue avec Monsieur Dupont, car il préférerait vendre son bien à Monsieur Richard, car il serait prêt à le lui payer 25.000 euros. Maître Blabla lui a indiqué qu'il aurait fallu faire enregistrer le compromis qui a été signé avant aujourd'hui afin d'éviter que puisse être demandée en justice la nullité de cette convention. Selon lui, Monsieur Durand a « donné le bâton pour se faire battre » en insérant cette clause de substitution. Donc, Monsieur Durand pourrait se dégager de ce contrat.
Monsieur Dupont a eu vent des intentions de Monsieur Durand, mais il tient particulièrement à acquérir le terrain. Il vous demande si ce qu'a indiqué Maître Blabla est bien vrai, et s'il doit réellement craindre une annulation de l'acte pour défaut d'enregistrement.
Vous qualifierez juridiquement la convention intervenue entre Monsieur Dupont et Monsieur Durand et préciserez si elle aurait dû être enregistrée ou non.
Cas pratique nº2 - Monsieur Jacques, votre client, vient vous voir à propos de conventions qu'il souhaiterait signer avec Monsieur Vincent, son ami. Celui-ci a créé une SARL qui possède un fonds de commerce de pizzeria et a dans son patrimoine propre l'immeuble dans lequel la SARL exploite le fonds (il loue l'immeuble à la SARL, grâce à un bail commercial). Monsieur Vincent est d'accord pour s'engager à lui vendre ses parts de SARL pour un montant de 50.000 euros et l'immeuble pour un montant total de 100.000 euros.
Mais cet engagement ne serait valable que pendant trois mois. Or, Monsieur Vincent, plus au fait que votre client juridiquement, lui a parlé d'enregistrement et de nullité et Monsieur Jacques est un peu perdu. Les conventions (l'une relative à la cession des parts de SARL d'un côté et l'autre à l'immeuble) qu'il souhaite signer risquent-elles d'être annulées ?
De plus, Monsieur Jacques ne sait pas encore s'il va acheter l'immeuble en personne ou par le biais d'une société civile immobilière. Il souhaiterait être libre de choisir comment il va acheter. Peut-il demander l'insertion d'une clause lui permettant de céder sa promesse ? Est-ce la clause la plus intéressante pour lui ? Quelles sont les conséquences de telles clauses ?
Vous procéderez à la qualification de la convention envisagée et veillerez à répondre de la manière la plus complète possible à toutes les interrogations de Monsieur Jacques.
[...] Il vous demande si ce qu'a indiqué Maître BLABLA est bien vrai, et s'il doit réellement craindre une annulation de l'acte pour défaut d'enregistrement. Vous qualifierez juridiquement la convention intervenue entre Monsieur DUPONT et Monsieur DURAND et préciserez si elle aurait dû être enregistrée ou non. Solution Tout d'abord, Monsieur DUPONT nous a indiqué que cette convention a été faite sous seing privé. Ensuite, que la vente devra être réitérée par acte authentique lorsqu'il aura obtenu son prêt. Selon l'article 1583 du Code civil, la vente est normalement parfaite puisque les parties sont convenues de la chose et du prix. [...]
[...] Mais les parties ont érigé l'obtention d'un prêt par Monsieur DUPONT et la réitération par acte authentique en condition suspensive, en vertu de l'article 1584 du Code civil. Ainsi, le transfert de propriété n'interviendra que si ces deux conditions sont remplies. Il ne s'agit donc pas d'un acte de vente, mais d'un avant-contrat, acte préparatoire à la vente. Mais s'agit-il d'une promesse unilatérale d'achat, de vente ou d'une promesse synallagmatique ? Monsieur DURAND, vendeur, s'est engagé auprès de Monsieur DUPONT à lui vendre son bien pour un prix déterminé. [...]
[...] La personnalité morale fait-elle écran ? C'est ce qu'a considéré la Chambre commerciale de la Cour de cassation dans un arrêt du 9 février 1993, en considérant que la cession ne portait pas sur le fonds de commerce figurant à l'actif de la société mais de la société elle-même, entité juridique. Ainsi, cette promesse unilatérale ne doit pas faire l'objet d'un enregistrement et n'encourt en aucun cas la nullité si cette formalité n'est pas respectée. La transmission de la promesse unilatérale de vente afférente à l'immeuble Monsieur JACQUES réfléchit à l'opportunité d'acquérir l'immeuble sous forme sociétaire. [...]
[...] Cas pratiques - le champ d'application de l'article 1589-2 du Code civil Cas pratique Nº1 Monsieur DUPONT, client habituel de votre étude, a pris rendez-vous avec vous (en fin d'après-midi) car il est assez inquiet. Il vous explique qu'il y a dix jours, il a signé un contrat avec son voisin Monsieur DURAND, qui s'est engagé à lui vendre l'extrémité de son jardin pour le prix de 15.000 euros. Monsieur DUPONT s'est engagé dans le même acte à le lui acheter dès qu'il aura obtenu un prêt de sa banque et après réitération de l'échange des consentements par acte authentique. [...]
[...] Solution La qualification des promesses Il existe plusieurs types d'avant-contrats. On peut notamment citer la promesse unilatérale de vente, la promesse unilatérale d'achat, le pacte de préférence, ou la promesse synallagmatique de vente. Ces contrats diffèrent de par les engagements qui sont pris par les parties (qui s'engage ? à quoi Il convient de répondre à ces questions pour qualifier juridiquement les actes. Qui s'engage ? C'est Monsieur VINCENT qui s'engage à vendre à Monsieur JACQUES ses parts de société et son bien immobilier si ce dernier le désire. [...]
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