Le 15 janvier 2008, Monsieur Pasdebol a découvert la maison de ses rêves dans la région annécienne. L'agence immobilière en charge de la négociation a donc établi entre Monsieur Pasdebol et Monsieur Larnac, propriétaires de la maison, un projet de convention sous seing privé prévoyant de proposer à Monsieur Pasdebol la faculté d'acquérir la maison pour un prix de 600.000, 00 € sous la condition de la vente par Monsieur Pasdebol de son propre bien immobilier.
Inquiet, Monsieur Larnac vient vous consulter. Une telle clause est-elle valable ? Quelles sont les précautions rédactionnelles à prendre ?
En outre, Monsieur Pasdebol veut également insérer une condition suspensive d'obtention d'un prêt. Or il se demande s'il est possible de cumuler ces conditions suspensives.
La situation économique n'arrangeant pas les choses et la conjoncture étant de plus en plus morose (cela fait plus de six mois que l'agence immobilière cherche un acquéreur pour Monsieur Pasdebol, mais ne trouve personne) que peut faire Monsieur Larnac pour vendre tout de même son bien ?
Finalement, un compromis est signé avec un acquéreur, ce qui soulage Monsieur Pasdebol ; mais le prix est inférieur à celui attendu et le prêt de Monsieur Pasdebol est refusé : quelles solutions peuvent être envisagées pour Monsieur Pasdebol ? En outre, la maison a subi des inondations, que peut-il faire ?
Enfin, et pour finir, l'acquéreur de Monsieur Pasdebol se rétracte pendant le délai de sept jours. Monsieur Pasdebol est-il sorti d'affaire, vis-à-vis de son vendeur, Monsieur Larnac ?
[...] Il s'agit donc d'une promesse synallagmatique de vente, conclue sous la condition de la vente par Monsieur PASDEBOL d'un bien lui appartenant. - Qualification de la condition objet du litige La condition est l'évènement futur et incertain dont dépend l'exécution de l'obligation. Il existe différentes formes de condition : condition suspensive ou résolutoire. La condition est suspensive lorsqu'elle fait dépendre les effets de l'obligation d'un événement futur et incertain. Elle est résolutoire lorsqu'elle conditionne l'extinction de l'obligation. Ici, la vente du bien immobilier de Monsieur PASDEBOL peut être qualifiée de condition suspensive. [...]
[...] - L'absence d'acquéreur pour le bien objet de la condition suspensive Six mois après la mise en vente de son bien, Monsieur PASDEBOL n'arrive pas à trouver d'acquéreur ; le vendeur initial, Monsieur LARNAC dispose-t-il de moyens d'action pour faire avancer les choses? Tout d'abord pour se prévaloir de la défaillance de la condition, il faut que celle-ci ait aussi été stipulée dans l'intérêt du vendeur. Ensuite, tout dépend de la durée de validité de la condition insérée dans la convention. [...]
[...] Pour la jurisprudence, cette convention se caractérise par la faculté d'option accordée au bénéficiaire, seul le promettant étant ici engagé à vendre. Corrélativement, la promesse synallagmatique de vente, ou plus communément appelée compromis de vente, est celle par laquelle les deux parties s'engagent simultanément et réciproquement à vendre et à acheter un immeuble déterminé pour un prix déterminé ou déterminable. Elle marque la rencontre de deux promesses réciproques de vente et d'achat et traduit l'engagement du vendeur et de l'acquéreur qui veulent ainsi se lier définitivement par un avant-contrat, en attendant l'acte authentique. [...]
[...] Par contre, si la détérioration n'est que partielle, le futur acquéreur dispose d'un choix : soit la résolution de la vente, soit la continuation de la vente aux charges et conditions initialement prévues, sans réduction du prix mais avec la possibilité pour l'acquéreur de demander des dommages et intérêts. - Le droit de rétractation et ses effets sur la condition suspensive de la vente d'un bien appartenant à l'acquéreur Monsieur PASDEBOL a trouvé un acquéreur pour la vente de son bien. Cependant son acquéreur se rétracte dans le délai de sept jours, ce qui est son droit, conformément aux dispositions de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Cette rétractation a-t-elle une influence sur la vente initiale entre Monsieur LARNAC et Monsieur PASDEBOL ? [...]
[...] Pour Monsieur PASDEBOL, la condition n'est toujours pas réalisée, la vente de son propre bien fait toujours défaut, il reste dans l'obligation de trouver un nouvel acquéreur dans le délai fixé par les parties dans le compromis de vente. Cette rétractation ne fait que reporter la vente initiale, et remet les parties dans leur situation initiale. [...]
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