M. X, un fidèle client de l'étude vient vous rencontrer afin d'obtenir quelques renseignements. Propriétaire d'une belle villa située sur les rives du lac d'Annecy, ce dernier souhaite la céder, car désormais à la retraite, il désire s'installer au soleil afin d'y écouler des jours paisibles. M. X a trouvé un acquéreur en la personne de M. Y, un voisin qui habite de l'autre côté de la route et qui a toujours souhaité acquérir une maison possédant un accès direct au lac.
Ces derniers se sont entendus sur un prix de vente, mais ignorent de quelle manière formaliser cet accord verbal afin de respecter leurs situations et exigences respectives.
M. X vous relate que M. Y lui a expliqué qu'il dispose d'un patrimoine important, mais qu'il ne peut actuellement acquérir sa propriété. Il n'a pas suffisamment de liquidités car celles-ci sont investies en partie dans le capital d'une des sociétés dont il est actionnaire. De plus, il semble qu'il ne souhaite pas vendre sa maison, car le marché immobilier pour ce type de bien est pour l'instant moins favorable. Il pense la louer afin de jouir d'un revenu supplémentaire.
De même, il refuse pour l'instant d'emprunter. De nature optimiste, il est convaincu qu'il trouvera un acheteur pour ses parts sociales parmi les associés de ladite société. Cette dernière, malgré un ralentissement économique ces derniers mois, a réalisé un chiffre d'affaires honorable. D'ailleurs, l'un de ses associés lui en avait proposé une fort belle somme l'année dernière.
Il souhaiterait que M. X lui accorde un délai de six mois afin de pouvoir s'organiser financièrement, tout en signant un « document » dans lequel M. X s'engage à lui vendre sa propriété au prix et selon les modalités dont ils ont convenu, sans pouvoir se rétracter. En effet M. Y lui a laissé entendre qu'il ne voulait pour rien au monde laisser passer cette maison, car il est rare de trouver un tel produit à la vente.
Quant à M. X, il dit connaître peu M. Y mais sait que c'est à priori un homme de confiance qui a réussi dans les affaires. Cependant, il se méfie quelque peu, car il se souvient, que trop entreprenant, M. Y a parfois connu des difficultés financières. Ce dernier est favorable à l'idée de laisser du temps à M. Y afin qu'il puisse s'organiser financièrement, mais désire aussi qu'un « document » permette de définir les modalités de leur accord et les prépare à la signature d'un futur acte de vente.
Ayant eu une vie professionnelle accomplie, il a appris à toujours prévoir le pire dans ses relations contractuelles. Il souhaite donc qu'une convention organise très précisément la situation dans laquelle M. Y ne pourrait tenir ses engagements, car il estime qu'un règlement amiable est souvent désavantageux et que les procédures judiciaires sont longues et coûtent cher. A son âge il aspire à ne pas être embarrassé par de telles procédures et désire être libre de contracter avec un tiers s'il s'avérait que M. Y ne puisse faire face à ses obligations, tout en étant garanti que M. Y fera le nécessaire pour respecter son engagement.
Conseillez à M. X un avant-contrat qui puisse répondre à ses exigences et à celles de M. Y, et offrez-lui la possibilité de visualiser les clauses essentielles.
[...] Au lieu de sanctionner directement le dépassement du délai de six mois par la caducité de la promesse synallagmatique de vente, on pourrait imaginer d'intégrer une clause pénale moratoire. Cette clause serait mise en œuvre en cas de retard de l'une des parties de s'exécuter, et après mise en demeure par la partie la plus diligente. Il s'agit d'une clause destinée à dissuader les cocontractants de différer l'exécution de leurs obligations et si cette fonction préventive se révèle inefficace, à fixer forfaitairement le montant des dommages-intérêts qui seront acquis à la victime du retard. [...]
[...] Il faut bien garder à l'esprit que la somme convenue à titre de clause pénale peut-être modérée ou augmentée par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Ce pouvoir peut d'ailleurs être d'office exercé par le juge (C.civ. art a 1.2 Il conviendra donc de faire attention au montant de la peine sanctionnant l'inexécution, car si elle est trop faible elle ne dissuade pas le cocontractant de ne pas exécuter son obligation, et si elle est manifestement excessive, elle risque d'être judiciairement révisée. Un taux de 15% semble être raisonnable. [...]
[...] Le cocontractant victime de la défaillance pourra également, à son seul choix, demander en justice la résolution pour inexécution de la promesse. En cas de résolution la promesse au titre de la clause résolutoire expresse ci-dessus, la partie victime de la défaillance aura droit à titre de clause pénale à une somme fixée forfaitairement à I5% du prix de vente. Au cas où la mise en œuvre de la clause résolutoire expresse aurait été précédée d'une mise en demeure d'avoir à régulariser l'acte authentique constatant la vente dans les termes prévus au paragraphe de la »Réalisation de la vente promise seule sera due à titre de clause pénale la somme sus- indiquée correspondant à 15% du prix de vente, à l'exclusion de celle prévue au titre de la clause pénale moratoire prévue à ce paragraphe. [...]
[...] X ne souhaite pas avoir à connaître d'une quelconque résolution amiable ou action en justice. Il souhaite d'une part que tout conflit soit évincé par avance grâce à la précision des termes de l'avant- contrat et d'autre part avoir une certaine liberté en cas d'inexécution de ses obligations par M. Y. - Enfin la promesse synallagmatique de vente n'est pas avantageuse pour M. car s'il venait à demander la résolution de la promesse, il devrait acquitter ou avancer les droits de mutation à titre onéreux, ce qui n'est évidemment pas souhaitable pour ce dernier. [...]
[...] A son âge il aspire à ne pas être embarrassé par de telles procédures et désire être libre de contracter avec un tiers s'il s'avérait que M. Y ne puisse faire face à ses obligations, tout en étant garanti que M. Y fera le nécessaire pour respecter son engagement. Conseillez à M. X un avant-contrat qui puisse répondre à ses exigences et à celles de M. et offrez-lui la possibilité de visualiser les clauses essentielles. Solution I. Choix de l'avant-contrat Au regard des exigences définies par les parties, il convient de proposer un avant-contrat conjuguant souplesse et contraintes. [...]
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