Cas pratiques, bail commercial, fonds de commerce, Code de commerce, obligation, statut des baux commerciaux, qualification du contrat, loyer, renouvellement du bail
Monsieur Genghini a conclu un bail commercial le 1er janvier 2006 pour exploiter une entreprise de vente de chaussures dans l'enceinte d'un centre commercial. Le loyer du bail comprend une partie fixe et une partie variable en fonction du chiffre d'affaires. Avec accord du propriétaire, il a été conclu en février 2014 une modification de l'objet du bail permettant à monsieur Genghini d'exploiter une entreprise de vente de téléphones portables. Cependant, le propriétaire considère qu'il est désormais trop tard pour demander le droit au renouvellement et il demande une hausse du loyer en cas de nouveau bail.
[...] Cependant, il y a notamment des exceptions qui sont prévues concernant le loyer du bail. Cependant, ces mécanismes ne jouent pas en présence d'une clause recette dans le bail. Par conséquent, il n'est pas possible pour le propriétaire du local de demander une hausse des loyers, dès lors qu'une clause recette a été insérée dans le bail. Dès lors, comme il semble que monsieur Genghini ait droit au renouvellement, la clause fait obstacle à ce que jouent les mécanismes de révision du loyer du fait du renouvellement du bail. [...]
[...] plus, le preneur doit demander le renouvellement du bail dans le délai de 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, ou à n'importe quel moment durant la période de tacite prolongation (article 145- 10 du code de commerce) (en l'espèce, le bail a été conclu en janvier 2006, donc la demande de renouvellement doit être formulée par le preneur dans le délai de 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, c'est-à-dire à partir de juillet 2014. Si le locataire est resté dans les lieux, il y a donc une tacite prolongation du bail et le preneur peut toujours demander le renouvellement. Par conséquent, il semble donc que toutes les conditions soient remplies pour que le preneur puisse invoquer le droit au renouvellement du bail. [...]
[...] Cependant, le propriétaire considère qu'il est désormais trop tard pour demander le droit au renouvellement et il demande une hausse du loyer en cas de nouveau bail. Monsieur Genghini a-t-il droit au renouvellement du bail sans hausse du loyer ? I/Les conditions pour demander le renouvellement du bail - Le commerçant doit être immatriculé : article L145-1 du code de commerce. - Le commerçant doit exploiter un fonds de commerce qui lui est personnel, donc il doit prouver l'existence d'une clientèle propre et personnelle : article L145-1àen l'espèce, monsieur Genghini exploite bien le fonds de commerce. [...]
[...] Comme le loyer ne dépend pas de la valeur locative, il est difficile de faire jouer les mécanismes de révision du loyer. Selon la jurisprudence, si les parties ont recourt à une clause recette, c'est impossible de demander la révision triennale du loyer (contraire à la clause de fixer le loyer en fonction de la valeur locative), donc on est en dehors de l'article L145-38 du code de commerce. présence d'un bail renouvelé, le principe est que le nouveau bail est conclu aux mêmes conditions que le bail expiré. [...]
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