En janvier 1990, Monsieur Vador, veuf de longue date, répartit ses biens entre ses deux enfants Luke et Leia, au moyen d'une donation-partage contenant un pacte de préférence. Aux termes de cet acte, Luke s'est notamment vu attribuer un terrain d'une superficie de 1.000 m2.
En 2006, Luke, passionné d'aéronotisme, se tue dans un accident d'ULM. En 2008, son fils Yann, unique héritier, décide de vendre une partie de ce terrain. Il signe un compromis de vente le 1er septembre 2008 avec son voisin, Monsieur Chuwbaka, et la régularisation de l'acte authentique intervient le 1er décembre 2008.
Le 5 décembre 2008, Leia apprend de manière totalement fortuite que Yann a vendu une partie du terrain sans lui en parler. Interrogé, ce dernier lui répond que le pacte ne le concerne pas, puisqu'il n'était pas partie à la donation-partage de 1990 ; il considère de toute façon que ce pacte était nul dès l'origine puisqu'il ne prévoyait ni prix de vente, ni durée d'engagement.
Enfin, il prétend que le pacte de préférence portait sur une parcelle de 1 000m2, alors qu'il n'a vendu qu'une bande de terrain de 50 m2 à son voisin. Leia, dont la propriété est justement attenante au terrain litigieux, est particulièrement ennuyée par cette vente : l'acquisition de cette bande de terrain lui aurait permis d'accroître la superficie de son terrain et d'y implanter un garage.
Elle se demande aujourd'hui ce qu'elle peut faire, et notamment quels sont les recours dont elle dispose contre son neveu Yann, contre l'acquéreur Monsieur Chuwbaka, et même contre le notaire ayant régularisé la vente.
[...] Dans un arrêt du 11 juillet 2006 (Cass. 1ère civ juill 03- FS-P+B Juris-Data 2006-034537), la Cour de cassation a jugé que le notaire était tenu de conseiller les parties et d'assurer l'efficacité des actes dressés. Ainsi, le notaire ayant connaissance d'un pacte de préférence doit, préalablement à l'authentification d'un acte de vente, veiller au respect des droits du bénéficiaire du pacte et, le cas échéant, refuser d'authentifier la vente conclue en violation de ce pacte. Par ailleurs, la Cour qualifie le notaire de professionnel da droit et des transactions immobilières Elle juge en outre que le notaire qui n'incite pas le donataire et l'acquéreur de la parcelle à respecter les droits de bénéficiaires du pacte engage sa responsabilité. [...]
[...] Cas pratique - le régime juridique du pacte de préférence En janvier 1990, Monsieur Vador, veuf de longue date, répartit ses biens entre ses deux enfants Luke et Leia, au moyen d'une donation-partage contenant un pacte de préférence. Aux termes de cet acte, Luke s'est notamment vu attribuer un terrain d'une superficie de 1.000 m2. En 2006, Luke, passionné d'aéronotisme, se tue dans un accident d'ULM. En 2008, son fils Yann, unique héritier, décide de vendre une partie de ce terrain. [...]
[...] Même si ce n'est pas lui qui a reçu la donation-partage de 1990, le notaire a forcément pris connaissance de cet acte (et donc du pacte de préférence qui y était inclus) pour vérifier la propriété du terrain vendu et rédiger l'acte authentique de vente. Leia pourrait donc mettre en cause la responsabilité du notaire. [...]
[...] Leia devra donc prouver que Monsieur Chuwbaka connaissait l'existence du pacte de préférence portant sur le terrain qu'il a acquis. La seconde condition requise pour caractériser une fraude susceptible d'entraîner l'annulation de la vente et la substitution au profit du bénéficiaire est la connaissance par le tiers acquéreur de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte (Cass. 1ère civ févr. 1962). Tel est le cas lorsque le bénéficiaire du pacte notifie au candidat acquéreur l'existence du pacte et son intention de s'en prévaloir. [...]
[...] La fraude, qui pourra être prouvée par tous les moyens, suppose la réunion de deux conditions : 1 - II faut que le pacte de préférence ait été connu du tiers acquéreur. Cette condition est nécessaire mais elle n'est pas suffisante. En effet, selon la jurisprudence, la seule connaissance de l'existence d'un droit de préférence ne saurait caractériser la mauvaise foi du tiers acquéreur et constituer une fraude (Cass. com déc : Bull civ III, 446, p. 389). De plus, on peut se demander si le fait que le pacte de préférence ait été publié au bureau des hypothèques peut être considéré par une preuve de sa connaissance par les tiers. [...]
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