La société anonyme Home (SA Home) spécialisée dans la vente en gros de mobilier intérieur envisage d'élargir son activité à la création d'objets de décoration. Elle doit pour ce faire agrandir ses installations et projette d'acquérir un vaste terrain à bâtir dans la nouvelle zone commerciale en cours d'aménagement.
La SA Home est détenue à hauteur de 80 % de son capital par Monsieur Alabri qui en est le Président directeur général. Monsieur Alabri, la cinquantaine, est un homme comblé : il est marié, a deux enfants brillants, et sa société Home est plutôt prospère, elle dispose notamment d'importantes réserves.
Monsieur Alabri souhaiterait réaliser ses nouveaux investissements, mais il s'interroge sur l'opportunité de faire entrer le terrain dans l'actif de la société. Il vient vous consulter et vous demande de lui proposer d'autres solutions tant pour l'acquisition du terrain que pour l'édification des constructions. Sur les bons conseils de l'un de ses amis juristes, il vous évoque le bail à construction dont il a entendu parler, car il perçoit l'intérêt des revenus substantiels qu'une éventuelle location pourrait lui procurer.
[...] Il pourra être affecté d'un coefficient révisable par périodes triennales à compter de l'achèvement de l'immeuble dans les conditions visées à l'article L. 251-5 et R. 251-1 du Code de la construction et de l'habitation, les dispositions relatives à la révision triennale n'étant pas d'ordre public. En sus du loyer, la SA HOME devra acquitter les charges, taxes et impôts relatifs à ces constructions, sauf convention contraire (article L251-4 du CCH). Par ailleurs, l'obligation du preneur de construire s'accompagne de l'obligation pour ce dernier de maintenir en bon état d'entretien les constructions pendant la durée du bail. [...]
[...] Aux termes de l'article 691 du Code Général des Impôts, l'option pour la TVA exonère les parties du droit de bail si le preneur prend l'engagement de construire et justifie de l'achèvement des constructions dans le délai de quatre ans, éventuellement prorogé. Les loyers perçus par la SCI pendant le bail ont le caractère de revenus fonciers au point de vue fiscal et sont imposables en tant que tel. En fin de bail, la remise des immeubles à la SCI, en principe sans indemnité, sera exonérée d'impôt, si le bail a duré au moins trente ans. Dans le cas contraire, le revenu correspondant est imposable mais bénéficie d'une décote de appliquée au-delà de la dix-huitième année. [...]
[...] Cas pratique - la liberté contractuelle en matière de bail à construction La société anonyme HOME (SA HOME) spécialisée dans la vente en gros de mobilier intérieur envisage d'élargir son activité à la création d'objets de décoration. Elle doit pour ce faire agrandir ses installations et projette d'acquérir un vaste terrain à bâtir dans la nouvelle zone commerciale en cours d'aménagement. La SA HOME est détenue à hauteur de de son capital par Monsieur ALABRI qui en est le Président Directeur Général. [...]
[...] Enfin, à peine d'inopposabilité aux tiers des droits du preneur, le contrat de bail à construction devra être publié au fichier immobilier. Il devra donc revêtir soit la forme d'acte authentique, soit la forme d'acte sous seing privé avec dépôt au rang des minutes du notaire. Régime fiscal Le bail à construction est exonéré de la taxe sur la publicité foncière selon l'article 743-1° du Code Général des Impôts. Il est dispensé d'enregistrement et est soumis au paiement annuel du droit de bail (2,50 L'assiette du droit au bail est constituée par le montant des revenus de chaque année, abstraction faite de la valeur du droit de reprise des constructions en fin de bail (article 741-I-3° du CGI). [...]
[...] Etude de la mise en place d'un bail à construction Nous envisagerons successivement les conséquences juridiques et fiscales de cette solution envisagée par Monsieur ALABRI. Régime juridique Le bail à construction tel qu'il est défini à l'article L. 251-1 du Code de la construction et de l'habitation est celui par lequel le preneur s'engage à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du contrat. À l'issue du bail, les constructions édifiées reviennent en principe au bailleur, sauf convention contraire (article 251-2 du CCH). Aux termes de l'article L. [...]
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