M. Bayeur vient vous voir pour vous exposer ses projets. Il est propriétaire d'un appartement sis à Montmelian, 6 rue du docteur Veyrat qu'il souhaite vendre pour pouvoir acheter un studio à Hyères pour en profiter pendant les vacances et éventuellement le louer pendant la saison d'été. Il vous expose qu'en 2002, il avait acheté avec des amis un vieil immeuble sur deux étages à Montmelian, à l'occasion de cette acquisition, les amis avaient établi un état descriptif de division et règlement de copropriété et acheté chacun différents lots.
M. Bayeur avait acquis le lot 2 constituant tout le premier étage. II avait ensuite tout refait le premier étage pour en faire un appartement de type T2, ses amis avaient refait le deuxième étage, et le rez-de-chaussée avait été vendu à un commerçant qui avait installé un fonds de commerce de Tabac Presse. Le bien qu'il vend aujourd'hui est le lot 2 de l'immeuble auquel est rattachée une quote-part des parties communes de 540/1000e.
Après avoir un temps vécu dans l'appartement, M. Bayeur avait acheté une maison et gardé l'appartement pour le louer. Il est actuellement loué par Mle Bella Swan par contrat de bail de logement vide d'une durée de trois ans, conclu le 1er juillet 2007. Mle Swan s'est marié avec M. Cullen le 8 août 2008, ils habitent ensemble depuis dans l'appartement de Bella. M. Bayeur a adressé un courrier à Mle Swan.
Aujourd'hui M. Bayeur se demande s'il a fait les choses dans les règles et s'il peut commencer à chercher un acquéreur. Il se demande aussi si son bien peut être préempté par la mairie, car il sait que différents immeubles de la même rue ont été rachetés par la commune pour les réhabiliter. M. Bayeur souhaitant vendre le bien libre de toute occupation a procédé quelques jours après le rendez-vous à la délivrance d'un congé pour vendre. M. et Mme Cullen ont indiqué par courrier recommandé avec accusé de réception qu'ils ne souhaitaient pas acquérir le bien et qu'ils quitteraient les lieux pour le 30 juin 2010.
M. Bayeur a trouvé un acquéreur en la personne de M. Black pour un prix de 170.000,00 euros et souhaite que l'on rédige un compromis de vente.
[...] Cas pratique - le droit de préemption et lots de copropriété Monsieur BAYEUR vient vous voir pour vous exposer ses projets. II est propriétaire d'un appartement sis à MONTMELIAN rue du docteur Veyrat qu'il souhaite vendre pour pouvoir acheter un studio à HYERES pour en profiter pendant les vacances et éventuellement le louer pendant la saison d'été. II vous expose qu'en 2002, il avait acheté avec des amis un vieil immeuble sur deux étages à MONTMELIAN, à l'occasion de cette acquisition, les amis avaient établis un état descriptif de division/ règlement de copropriété et acheté chacun différent lots. [...]
[...] Ainsi, Monsieur BAYEUR doit effectuer une notification seulement à Bella SWAN s'il n'a pas connaissance de son mariage ou à chacun des deux époux si sa locataire l'avait informé de son mariage. Le destinataire de la notification à deux mois pour prendre sa décision d'acquérir ou non, quel que soit le droit de préemption purgé. Droit de préemption urbain Le lot de copropriété constitué par l'appartement est dans un immeuble dont le règlement de copropriété a été établi en 2002. Le règlement de copropriété à donc moins de 10 ans. [...]
[...] Pour savoir lequel de ces deux droits de préemption doit être purgé, il faut interroger Monsieur BAYEUR sur ses intentions : - soit il décide de vendre le logement vide et notifie un congé pour vendre au locataire en application de la loi du 6 juillet 1989. - soit il décide de vendre le logement occupé et purge le droit de préemption de la loi de 1975. Concernant son courrier, il ne peut valablement purger les deux droits de préemption, en effet, il ne répond pas aux règles de forme de l'un ou l'autre des congés. [...]
[...] le congé doit concerner les deux locaux et l'offre de vente également. Le congé donné par le propriétaire doit être motivé, il doit donc indiquer qu'il est délivré pour permettre la vente du bien. II doit également constituer une offre ferme et définitive, Monsieur BAYEUR doit donc indiquer que le congé vaut offre de vente pour un prix ferme et définitif de II doit également indiquer les modalités de la vente (Vente directe ou par l'intermédiaire d'un mandataire, conditions suspensives ou résolutoires, consignation de sommes, paiement comptant ou échelonné, existence d'un droit de préemption et plus généralement toutes les charges et réserves diverses affectant la vente II doit enfin préciser au locataire les délais dans lesquels il doit répondre et reproduire intégralement les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. [...]
[...] Si le bailleur omet de faire connaitre au locataire, dans les formes prévues par la loi, le prix et les conditions de la vente projetée, le non- respect du droit de préemption du locataire entraîne la nullité de la vente. Destinataire de l'offre de vente Dans le cas des deux notifications, il y a lieu de s'interroger sur la personne a qui doit être envoyé le courrier. En effet, lorsque le locataire est marié, l'article 1751 du Code civil énonce que les époux sont co-titulaires "du droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial qui sert effectivement à l'habitation des deux époux et ceci même si le bail a été conclu par un seul des deux époux, même avant le mariage. [...]
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