M. A est propriétaire de deux biens immobiliers. Il a acheté en mars 2007 une maison à Divonne-Les-Bains. N'ayant toujours pas trouvé d'acquéreur pour son appartement à Ferney-Voltaire, et ne voulant pas passer à côté de la bonne affaire de Divonne-Les-Bains, il a fait un prêt relais d'une durée de deux ans expirant le 30 mars 2009. Croyant pouvoir profiter de la hausse des prix, il a mis son appartement en vente à un prix trop élevé et la crise de 2008 n'ayant rien arrangé, il a dû baissé le prix â son minimum afin de trouver un acquéreur rapidement.
Le 15 février 2009, il trouve un acquéreur, Monsieur B qui vient travailler sur Genève et souhaite trouver un logement très rapidement. Pour ce faire, il a sollicité l'aide d'un agent, qui sera rémunéré par une commission à sa charge. M. A souhaite signer la vente le plus rapidement possible afin de pouvoir rembourser son prêt relais avant le 30 mars pour éviter les pénalités et les intérêts très élevés.
L'agent immobilier, fraichement « diplômé » et installé, qui souhaite lui aussi toucher sa commission, a proposé à M. A et M. B de signer une vente sous seing privé à la condition suspensive de non-préemption urbaine, la commune de Ferney-Voltaire étant dotée d'un droit de préemption renforcée. En effet, il a un ami qui travaille à la mairie, et qui lui a assuré que la mairie n'avait pas de projet pour le quartier, et qu'elle n'allait surement pas préempter. Il a inséré une clause type « La vente est sous condition suspensive du non-exercice d'un quelconque droit de préemption ».
Question nº1 - Vous êtes l'ami d'un ami de Monsieur B. Conscient mais trop tardivement, que cette vente lui parait étrange, il vous demande s'il doit payer le prix de vente et la commission de l'agence dès la signature de la vente ou s'il peut attendre la réponse de la mairie. Le 10 avril, la mairie fait connaître son intention de préempter l'appartement motivée par un « but de mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat », et lui fait savoir que le prix est trop élevé. Monsieur ne pouvant plus baisser son prix a décidé, malgré les délais, qu'il préférait demander une fixation judiciaire du prix, étant persuadé que la mairie a sous-estimé la maison. De plus, ayant enfin trouvé un acquéreur, Monsieur B, il ne veut pas le perdre tant qu'aucune vente définitive n'aura été régularisée. M. B prend connaissance de cette décision et ne souhaite pas poursuivre l'opération. Il a vu un autre appartement encore moins cher et souhaite signer une promesse rapidement.
Question nº2- M. B qui avait apprécié vos premiers conseils, veut savoir s'il peut signer une nouvelle promesse avec un nouveau vendeur sans crainte.
[...] Il faut aussi préciser que la condition sera réputée défaillante dès la manifestation de l'intention de préempter. Cette précision permet qu'en cas de préemption à un prix différent, ce qui repousse la décision finale de préemption, l'acquéreur n'ait pas à attendre cette décision pour s'assurer de la défaillance de la condition suspensive. Il faut donc même indiquer que l'offre d'acquérir par le titulaire de droit de préemption, à un prix différent de celui notifié accompagné de la saisine du juge de l'expropriation, entraine la défaillance de la condition suspensive. [...]
[...] Une telle condition suspensive de non-exercice du droit de préemption peut concerner le droit de préemption urbain mais aussi d'autres droits de préemption. Comme on l'a dit précédemment, l'exercice du droit de préemption est généralement enfermé dans un délai précisé par la loi. Pour éviter toutes causes de retard, ou un rallongement des délais, il est donc conseillé d'indiquer expressément le délai de réalisation de la condition, soit par exemple le délai maximum de deux mois. Cela permet qu'en cas de contestation du prix par le titulaire du droit de préemption ou qu'en cas de nullité, l'acquéreur ne soit plus contraint d'acheter. [...]
[...] Or une telle nullité rendrait la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption rétroactivement réalisée, la préemption étant sensée n'avoir jamais existé. En l'espèce, si Monsieur A décidait de contester la validité de la décision de préemption, il y a de fortes chances que le juge lui donne raison. Dans ce cas, la condition suspensive serait réalisée, et Monsieur B pourrait être contraint de payer le prix. Concrètement Monsieur B doit indiquer à Monsieur A que du fait de la préemption, la condition suspensive est défaillie, et que pour le bon règlement de l'affaire, ils doivent signer une résiliation amiable de leur accord. [...]
[...] A première vue, la condition suspensive est défaillante, et les parties ne sont plus engagées dans cette vente. Il semble donc que Monsieur B peut se désengager, et demander la restitution de son dépôt de garantie. Mais Monsieur A souhaite se garder le maximum de possibilité et ne veut pas signer de résiliation du compromis. Sans cet accord sur le désistement des parties, Monsieur B est-il sûr d'être libre pour signer une autre promesse d'achat ? Monsieur vendeur, souhaite une fixation judiciaire du prix. [...]
[...] Une vente sous condition suspensive est tout à fait réalisable. Bien qu'elle soit rare, les parties ne sont pas obligées de signer un avant- contrat. La forme sous seing privé ne pose pas de problème non plus, la forme authentique n'étant pas une condition de validité de la vente (article 1108 Code Civil). Les parties devront néanmoins procéder aux formalités permettant la publicité foncière au bureau des hypothèques. Elles auront donc l'obligation d'aller déposer l'acte chez un notaire, et payer les frais afférents à la publication. [...]
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