En l'espèce, une locataire loue un immeuble à un bailleur depuis un an. Le bailleur souhaite mettre fin au contrat de bail en soulevant l'inexécution de ses obligations par la locataire : une obligation résultant d'une clause du contrat quant aux personnes dont elle a la possibilité d'héberger, et une obligation relative aux troubles du voisinage.
La locataire souhaite se lier par un PACS avec son ami, se demandant ainsi si ce lien juridique aurait modifié ces conditions de cessation du bail.
Puis, le bailleur décide de vendre l'appartement loué, il en informe régulièrement la locataire. La locataire décide de délivrer congé. Elle cherche à obtenir la restitution du dépôt de garantie versé au début du bail au bailleur qui ne lui a pas restitué. Une clause prévoyait qu'elle serait responsable de plein droit des dégradations causées, ainsi le montant de son dépôt de garantie pourrait être minoré selon l'acheteur.
Enfin, la locataire conclut un nouveau contrat de bail avec un nouveau bailleur. Ce dernier n'a pas exécuté son obligation de délivrance par la remise des clés, il a ainsi loué à un autre tiers l'appartement aux motifs d'une inexécution de l'obligation de versement du dépôt de garantie par
la locataire.
Finalement, plusieurs problèmes semblent se poser.
- Tout d'abord, il faut résoudre le problème de savoir si le bailleur peut résilier le contrat de bail aux motifs d'inexécution d'une obligation découlant d'une clause du contrat.
- Puis le bailleur peut-il résilier le bail aux motifs d'une inexécution des obligations relatives aux troubles du voisinage ?
- Aussi, quels seraient les effets du PACS quant à la résiliation du contrat de bail ?
- Ensuite, il faut résoudre le problème du dépôt de garantie.
[...] Celle-ci peut-elle entrainer la minoration du montant de restitution de ce dépôt ? Enfin, il faut résoudre le problème de savoir si le bailleur peut se libérer de l'exécution de son obligation en cas d'inexécution préalable de la locataire de payer le dépôt de garantie. Avant de répondre aux différentes questions, il faut s'attacher à la qualification du contrat étudié. Selon l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. [...]
[...] La locataire a-t-elle une obligation de versement du dépôt de garantie ? Selon l'article 22 de la loi de 1989, le contrat peut prévoir un dépôt de garantie pour garantir l'exécution des obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer principal. En l'espèce, on ne sait pas si le dépôt de garantie avait été prévu dans le contrat. S'il avait été prévu, alors la locataire aurait manqué à son obligation en ne versant pas ce dépôt de garantie. [...]
[...] En l'espèce, le contrat semble répondre à la définition du bail à usage d'habitation. En effet, la locataire loue un appartement dans lequel elle va habiter. Le régime spécifique applicable est donc la loi du 6 juillet 1989 qui s'applique pour les logements locatifs. Dans le silence de la loi de 1989, on appliquera alors le droit commun du bail. Pour résoudre les différentes difficultés, on traitera tout d'abord des causes de résiliation du bail pour ensuite s'attacher plus spécifiquement au régime du dépôt de garantie (II). [...]
[...] Puis, A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire Cependant, avant la loi de 2009, selon un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 10 mars 1998, le bailleur primitif restait débiteur du dépôt de garantie vis-à-vis du locataire, quelles que soient les clauses ayant pu être prévues entre acquéreur et vendeur qui ne sont opposables ni aux locataires, ni aux mandataires, en vertu de l'effet relatif des conventions entre les parties La locataire a délivré congé, elle dispose donc du droit de demander la restitution du dépôt de garantie au bailleur qui doit s'exécuter dans les deux mois. A savoir si la loi de 2009 s'applique au bail en question. [...]
[...] Conclusion En conséquence, on est bien en présence d'un bail à usage d'habitation. La locataire ne commettait pas d'inexécution contractuelle en hébergeant son ami, la clause l'interdisant étant illicite. Elle sera cependant responsable des troubles du voisinage commis par elle-même ou ceux qu'elle héberge pour inexécution de son obligation de jouissance en bon père de famille. Pour ce qui est de l'effet du PACS sur la résiliation du bail, son partenaire aurait été tenu des dettes du loyer et des dégradations. [...]
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