Un agriculteur donne ses terres à bail à ferme à un cousin. Ledit bail vient à échéance fin 2008. Le locataire, à l'échéance du contrat, aura atteint l'âge de la retraite. Le bailleur a par conséquent, dans les délais légaux, donné congé au locataire en raison de son âge. Par ailleurs, le bailleur a fait part au locataire de son intention de vendre les terres. Ce dernier souhaiterait acquérir la moitié des terres. Le frère du bailleur est également intéressé par ces terres et envisage de les acheter en totalité.
Le frère du bailleur souhaitant acquérir des terres nues (c'est-à-dire sans locataire), plusieurs questions se posent : le locataire congédié en raison de son âge peut-il transmettre son bail à un descendant ? Le locataire peut-il faire jouer son droit de préemption, bien que le bail ait été dénoncé ? Peut-on considérer qu'il y a eu accord sur le prix et sur la chose dès lors que le locataire a fait part au bailleur, par courrier, de son intention d'acquérir les terres ?
[...] Le descendant du locataire doit être titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole ou avoir exercé la profession agricole pendant 3 ans au moins. Au cas présent, les dispositions de l'article L. 411-64 du code rural ont bien été reprises dans le congé adressé au fermier. Par conséquent, ce dernier peut valablement décider de transmettre son bail à un descendant. Précision étant faite que l'accord du bailleur doit être donné ou à défaut, celui du tribunal paritaire. Le locataire peut-il faire jouer son droit de préemption malgré qu'il ait été congédié ? [...]
[...] Conclusion Le preneur en place peut, malgré qu'il soit congédié, transmettre son bail à un descendant. Il ne peut en revanche pas user de son droit de préemption puisque le frère du bailleur est en rang supérieur, le preneur étant à un rang inférieur au 3e degré. Enfin, il semble que lorsque le preneur accepte partiellement l'offre, cette acceptation ne vaut pas acceptation pure et simple et par conséquent vente. Si le preneur émet des réserves ou modifie les termes de l'offre, alors il s'agit d'une contre-proposition ou d'une nouvelle offre qui rend la première caduque. [...]
[...] La notification peut être faite soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par acte d'huissier. La notification adressée au locataire doit l'informer très exactement du prix, des charges, des conditions et modalités de la vente projetée. La notification faite au bénéficiaire du droit de préemption vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Tant que l'offre n'a pas été acceptée, le propriétaire est libre de la rétracter ou de modifier ses prétentions. Le preneur dispose d'un délai de 2 mois pour accepter ou refuser l'offre. [...]
[...] Cas pratique - le bail à ferme Faits : Un agriculteur donne ses terres à bail à ferme à un cousin. Ledit bail vient à échéance fin 2008. Le locataire, à l'échéance du contrat, aura atteint l'âge de la retraite. Le Bailleur a par conséquent, dans les délais légaux, donné congé au locataire en raison de son âge. Par ailleurs, le bailleur a fait part au locataire de son intention de vendre les terres. Ce dernier souhaiterait acquérir la moitié des terres. [...]
[...] L'article L. 411-64 du code rural donne donc au bailleur la faculté de refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite. En revanche, il donne au preneur évincé la possibilité de perpétuer l'exploitation du fonds dans sa famille en cédant son bail à son conjoint participant à l'exploitation du fonds dans sa famille en cédant son bail à son conjoint participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants dans les conditions prévues à l'article L. [...]
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