M. X, muté dans la région normande pour des raisons professionnelles, met en vente sa ferme et ses dépendances, situées à quelques kilomètres de Limoges. Il regrettera beaucoup son magnifique verger… M. Y, parisien qui souhaite s'installer dans le coin pour fuir le stress de la ville, est intéressé par cette offre. Dans la précipitation du déménagement, M. X propose de vendre son terrain, la ferme et les dépendances, pourtant estimés à 360 000 euros, à un prix de 145 000 euros.
M. Y ne dispose pas de la somme nécessaire pour cette acquisition. Son oncle lui octroie un crédit. La vente et le prêt sont conclus le même jour, et devant le même notaire. Mais M. X apprend 3 mois plus tard que sa mutation n'est plus à l'ordre du jour. Il regrette la vente de sa ferme…
Question 1 - Son fils, jeune étudiant en droit, lui soutient qu'il peut faire annuler la vente en arguant de l'annulation de sa mutation. Qu'en pensez-vous ? M. X peut-il faire annuler la vente sur un autre fondement, plus pertinent ?
Question 2 - La vente annulée, M. Y est bien embêté. Le voilà délogé, mais pourtant bien endetté ! Son oncle, un peu pingre et peu sensible aux malheurs de son neveu, ne souhaite pas remettre en cause le prêt, car il compte bien percevoir les intérêts… M. Y vous demande s'il peut faire annuler le prêt.
Question 3 - Mais M. Y n'est pas au bout de ses peines. M. X lui a laissé un message sur son répondeur, pour lui dire qu'ils n'en ont pas fini entre eux. Tout d'abord, M. X déplore la destruction d'une grange qui était au fond du verger. Ensuite, il n'a pas beaucoup apprécié de voir le portail à l'entrée en mauvais état… Enfin, il a failli faire une crise cardiaque lorsqu'il a aperçu la construction d'un mausolée en hommage à Lady Di… : il exige que M. Y le détruise, et à ses frais ! M. X lui assure qu'il obtiendra satisfaction auprès du juge, et qu'il exigera, en outre, que M.Y l'indemnise pour l'occupation de la ferme et pour la consommation des pommes qu'il a cueillies dans le verger.
M. Y est affolé… Il n'y peut rien pour la grange : elle a été détruite par un incendie, après avoir été foudroyée ! Quant au portail, c'est l'usure normale des choses… Enfin, il trouve M. X de mauvaise foi, car ce dernier s'est bien gardé de le remercier d'avoir rénové toutes les fenêtres de la ferme. M. Y vient vous demander conseil.
Question 4 - Pour conclure, M. X est excédé, car M. Y a loué l'une des nombreuses dépendances à M. Z, célèbre sonneur de trompe de chasse. Totalement allergique à la cynégétique, M. X compte mettre dehors ce bruyant malotru ! M. Z entend bien rester ici pour exercer son art. Qu'en pensez-vous ?
[...] X est excédé, car M. Y a loué l'une des nombreuses dépendances à M. célèbre sonneur de trompe de chasse. Totalement allergique à la cynégétique, M. X compte mettre dehors ce bruyant malotru M. Z entend bien rester ici pour exercer son art. Qu'en pensez-vous ? Résolution Le propriétaire d'un immeuble, d'une valeur de le revend à car il est muté dans le Nord de la France. Pour acheter cet immeuble, l'acquéreur sollicite un prêt de la part d'un tiers. [...]
[...] X déplore la destruction d'une grange qui était au fond du verger. Ensuite, il n'a pas beaucoup apprécié de voir le portail à l'entrée en mauvais état Enfin, il a failli faire une crise cardiaque lorsqu'il a aperçu la construction d'un mausolée en hommage à Lady Di : il exige que M. Y le détruise, et à ses frais M. X lui assure qu'il obtiendra satisfaction auprès du juge, et qu'il exigera, en outre, que M.Y l'indemnise pour l'occupation de la ferme et pour la consommation des pommes qu'il a cueillies dans le verger. [...]
[...] On peut en déduire que les parties avaient l'intention de les lier entre eux. Donc, les contrats étant liés, la nullité de la vente entraîne la caducité du contrat de prêt. Les conséquences de l'annulation de la vente de l'immeuble La principale caractéristique de la nullité est qu'elle anéantit le contrat, non seulement pour l'avenir, mais aussi pour le passé : elle a agi rétroactivement. Cet effet de la nullité pose un certain nombre de problèmes s'il y a eu un commencement d'exécution. [...]
[...] Il ne devra pas indemniser le vendeur. Le sort des constructions nouvelles : L'acheteur a fait une construction sur le terrain de l'immeuble et le vendeur exige que celle-ci soit détruite aux frais du vendeur. Le vendeur peut-il exiger que la construction, établie sur l'immeuble, soit détruite aux frais de l'acheteur ? En vertu de l'art alinéa 4 du Code civil : Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent Il s'agit tout d'abord de savoir si le tiers est de bonne foi. [...]
[...] Les améliorations de la chose : L'acheteur a procédé, outre une construction, à la rénovation d'une partie de l'immeuble, objet du contrat de vente litigieux. Le vendeur doit-il rembourser à l'acheteur les améliorations faites sur le bien ? Concernant les améliorations, c'est la théorie des impenses qui s'applique. Il ya trois types d'impenses : les impenses nécessaires (indispensables à la conservation du bien), les impenses utiles (améliorent le bien, mais ne sont pas nécessaires) et voluptuaires (faits pour le plaisir). [...]
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