En mai 2008, Monsieur et Madame Martin se proposent de vendre leur maison située à Seynod, à Monsieur et Madame Dupont, moyennant le prix de 300 000 €. Monsieur et Madame Martin se sont mariés, sans contrat préalable à leur union, en juillet 1980 et ont acquis le bien promis, pour le compte de leur communauté, en septembre 1982. Le prêt destiné à financer cette acquisition est aujourd'hui entièrement remboursé.
Monsieur et Madame DUPONT sont mariés sous le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts. Ils souhaitent acquérir le bien pour le compte de leur communauté et en faire le logement de la famille.
Pour cette acquisition, ils doivent recourir à un prêt auprès de leur banque, d'un montant de 150 000 €, le reste du prix étant financé par le prix de vente de l'appartement où les époux Dupont vivaient jusqu'à présent. Ils désirent se réserver la possibilité de se substituer un autre acquéreur et veulent soumettre leur acquisition à la condition qu'ils puissent procéder à des travaux d'agrandissement de la maison, car la famille va bientôt compter deux membres de plus. Les parties fixent la date de la levée d'option au 10 août 2008, à midi. De plus, Monsieur et Madame Martin, prudents, demandent le versement de la somme de 60000 €, dès la conclusion de la promesse.
Malheureusement, Monsieur Martin décède brutalement le 2 juillet 2008, laissant son épouse survivante et sa fille âgée de seize ans.
Madame Martin, bouleversée, est un peu perdue et envisage de rétracter sa promesse, les époux Dupont n'ayant pas encore levé l'option, dans l'attente d'une réponse de la mairie de Seynod au sujet des travaux d'agrandissement de la maison.
[...] Il y a donc, potentiellement, un risque de requalification de la promesse. Madame MARTIN voulant rétracter son engagement, les époux DUPONT pourraient intenter une action en requalification de la promesse unilatérale en promesse synallagmatique pour éviter cette rétractation. En effet, dans la promesse synallagmatique de vente, la rétractation du promettant n'est pas admise car cet avant-contrat à une force obligatoire plus importante. La promesse synallagmatique de vente vaut vente et elle n'est pas concernée par la jurisprudence du 15 décembre 1993. [...]
[...] Pour éviter d'avoir à passer par un juge, les parties peuvent convenir dans la promesse, qu'en cas de rétractation du promettant la somme à lui verser lui sera intégralement restituée. Ensuite, il convient de qualifier la nature de ce versement et d'apprécier son montant. Cette somme de a été versée au titre du prix de l'option il s'agit d'une indemnité d'immobilisation. Elle constitue la contrepartie de l'avantage que consent le promettant au bénéficiaire de la promesse en acceptant de lui réserver son bien pendant un certain temps, c'est le prix de l'exclusivité (Cass. [...]
[...] Cas pratique - les aménagements conventionnels de la force obligatoire des promesses unilatérales Enoncé En mai 2008, Monsieur et Madame MARTIN se proposent de vendre leur maison située à Seynod, à Monsieur et Madame DUPONT, moyennant le prix de Monsieur et Madame MARTIN se sont mariés, sans contrat préalable à leur union, en juillet 1980 et ont acquis le bien promis, pour le compte de leur communauté, en septembre 1982. Le prêt destiné à financer cette acquisition est aujourd'hui entièrement remboursé. [...]
[...] Mais depuis un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 15 décembre 1993, les choses en vont différemment. La Cour considère que la rétractation avant la levée d'option empêche la rencontre des volontés et met donc obstacle à la formation de la vente, sa réalisation forcée ne pouvant donc plus être judiciairement demandée. Cette rétractation, même si elle est efficace, est fautive et engage donc la responsabilité contractuelle du promettant. S'agissant de la violation d'une obligation de faire, selon la jurisprudence, la rétractation sera sanctionnée par des dommages-intérêts (Cass. civ. [...]
[...] Pour cela, ils devront obtenir un permis de construire de la mairie du lieu de situation du bien. En l'espèce, il s'agit d'une condition essentielle motivant l'acquisition des époux DUPONT, il est donc indispensable de prévoir, dans la promesse, la condition suspensive de l'obtention de ce permis de construire. On pourra également ajouter des conditions relatives à l'absence de servitudes ou au non- exercice d'un droit de préemption. Le problème de la coordination des différents délais Tout candidat, non professionnel de l'immobilier, à l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation bénéficie, en vertu de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, d'une protection spécifique, selon que l'avant-contrat ou la vente revêt la forme d'un acte sous seing privé ou d'un acte authentique. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
