Le bail commercial : résumé

Extraits

[...] DOIT ETRE PROPRIETAIRE DU FONDS DE COMMERCE : Donc exclusions des locataire gérants / ceux qui n'ont pas leur propre clientèle . ③ LE FONDS DE COMMERCE Immeuble ou locale dans lesquels un fonds de commerce doit être exploité (lien vers début du chap : clientèle réelle) Exploitation personnelle ou non (location gérance / usufruit) tant qu'il y a début d'exploitation LES BAUX ET CONVENTIONS EXCLUS DU CHAMP D'APPLICATION En raison de leur durée : En raison de leur nature : Durée minimum du bail commercial = 9 ans DONC : Les conventions d'occupations précaires : SI Exclusion des baux dérogatoire : durée inférieur ou égal à 3 ans  Précarité expressément indiqué dans convention  Nouveau bail = interdit → exploitation du même fond + même locaux)  Renouvèlement = valable → mais soumis au statut Exclusion des locations saisonnière : locations courte même si renouvelé  Précarité objective (indépendant de la volonté des parte) : occupation d'un immeuble voué à être démoli chaque année Exclusion des baux commerciaux plus long :  Baux emphytéotiques : 18 à 99 ans + droit réel sur local  Bail à construction ou concession immobilière N'est pas juridiquement un bail quel que soit sa durée n'a pas d'importance ⟁ Pour être valable, la convention ne doit pas dissimuler une intention frauduleuse pour éviter l'application du statut des baux commerciaux L'EXECUTION DU BAIL BAIL COMMERCIAL = CONTRAT DE LOUAGE → RELEVE EN PRINCIPE DU DROIT COMMUN :  Propriétaire : doit garantir d'une jouissance paisible des lieux  Locataire : doit jouir raisonnablement du bien / payer loyer / ne pas interrompre exploitation . [...]

[...] Si motif grave et légitime à l'encontre du locataire : faute du locataire, inexécution de ses obligations Indemnité = valeur marchande du fond + éventuellement des frais de déménagement et de  QUE SI faute renouvelé après mise en demeure réinstallation  Défaut de paiement / sous location / cessation exploitation du fond o Le propriétaire peut prouver que préjudice [...]

[...] Si bailleur refuse → indemnité d'éviction CONDITIONS Concernant le locataire :  Immatriculation au RCS en qualité de commerçant  Propriétaire du fonds exploité Concernant le fonds :  Avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des 3 dernières années avant le renouvellement PROCEDURE : Aucun renouvellement automatique :   Demande de renouvellement du preneur : délai 6 mois avant expiration du bail • Délai de réponse = 3 mois • Silence vaut acceptation Congé du bailleur : délai de 6 mois avant expiration du bail • Aux fins d'éviction ou de reprise : doit être motivé • Avec offre de renouvellement : renégociation du loyer o Si désaccord : phase de conciliation → La commission de conciliation des baux commerciaux Bailleur peut refuser même si LE REFUS DU RENOUVELLEMENT motif illégitime Indemnité d'éviction : Le droit de reprise : Demande du locataire au TJ : Réparer préjudice subi en raison de son obligation de transférer le fonds dans d'autres locaux et de la perte plus ou moins importante de la clientèle qui en résulte Bailleur peut refuse renouvellement SANS payer indemnité : 1. [...]

[...] But : Valeur locative peut varier donc pour éviter trop forte variation  DEPLAFONNEMENT → déspécialisation du bail par le locataire → Modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% La possibilité de pouvoir stationner facilement grâce à un parking de la valeur locative CALCUL : x (indice du trimestre de révision / Modification de l'environnement commercial (par la création d'un pôle Loyer en cours d'attraction ou l'implantation d'un centre commercial par exemple) indice en vigueur le jour de la fixation du loyer initial) Une somme en capital que doit payer le locataire au propriétaire en entrant dans les lieux. [...]

[...] La reprise pour y habiter Droit de repentir du bailleur offre de renouvellement) : 15 j après jugement ayant fixé indemnité  Impossible si locataire a déjà déménagé OU si contrat conclu avec autre bailleur LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE INITIAL LE LOYER librement fixé par les parties = pas de limite imposée au bailleur LE LOYER DU BAIL RENOUVELE : Même chose que pour la révision (Reference = valeur locative + plafonnement ou déplafonnement) LA REVISION DU LOYER → Très règlementée pour éviter hausse excessive des loyers Reference = valeur locative → appréciation des caractéristiques du local + lieux + facteur locaux de commercialité . REVISION LEGALE : REVISION CONVENTIONNELLE : Par des clauses dans le contrats : A la demande du bailleur ou locataire 3 ans après début du bail ou de son renouvellement • Clause d'indexation • Clause recette : prix du loyer en fonction  PLAFONNEMENT = ne peut pas excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux • du chiffre d'affaires du locataire. [...]