Une question de très grande importance en pratique tient à ce que certains immeubles peuvent se trouver loués ou occupés au moment de la vente. Concrètement, c'est par exemple le cas du propriétaire d'un logement qui souhaite vendre le local qu'il loue. Le contrat de
vente doit-il alors avoir pour objet des locaux libres ou peut-il porter sur des locaux occupés ?
A cette première question la réponse est évidente : la vente d'un bien loué est possible. En effet le bail n'affecte en rien le droit de propriété du bailleur, qui dès lors peut céder la chose louée. La question qui vient alors est celle du sort du bail en cas de vente de la chose louée.
En vendant le bien loué, le bailleur se met dans l'impossibilité de continuer à assumer ses obligations contractuelles. Ainsi, pour concilier libre-disposition de la chose et respect des engagements contractuels, la loi prévoit que la vente de la chose par le bailleur ne porte pas atteinte au droit du preneur dont le bail antérieur à la mutation est transmis à l'acquéreur. Ce principe est posé par l'article 1743 alinéa 1 du Code civil. Cet article se borne à rendre obligatoire ce qui, dans l'Ancien droit, résultait d'une clause courante dans la vente
d'immeubles. Sous l'Ancien droit en effet, la loi Emptoren disposait que l'acheteur d'un immeuble loué n'était pas tenu de maintenir le bail consenti par le vendeur, il pouvait expulser le preneur, à moins cependant que le contraire n'eut été formellement stipulé dans le contrat de vente, ce qui était très fréquent.
[...] Le maintien du contrat de bail malgré la vente n'est toutefois pas une obligation pour l'acquéreur. L'article 1743 n'est pas d'ordre public et l'alinéa 2 autorise les clauses contraires : cet article dispose en effet que l'acquéreur peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail Le locataire est alors prévenu que son droit cessera en cas de cession de la chose. Cependant il aura alors droit à une indemnisation pour cette fin anticipée, dont les éléments sont réglés en détail par les articles 1744 à 1750. [...]
[...] Signalons enfin que si, pour une raison quelconque le bailleur signe une promesse de vente avec un acquéreur à des conditions ou à un prix plus avantageux, le notaire ou le bailleur sont dans l'obligation d'en avertir le locataire. A défaut de notification, la vente pourra être annulée. Cette notification vaut offre de vente. L'ancien locataire aura alors un mois à compter de sa réception pour l'accepter. S'il décide de donner suite à la proposition, il disposera alors d'un délai de deux ou quatre mois à compter de la date d'envoi de sa réponse pour réaliser la vente. Juste un mot pour finir sur le bail commercial. [...]
[...] A cette première question la réponse est évidente : la vente d'un bien loué est possible. En effet le bail n'affecte en rien le droit de propriété du bailleur, qui dès lors peut céder la chose louée. La question qui vient alors est celle du sort du bail en cas de vente de la chose louée. En vendant le bien loué, le bailleur se met dans l'impossibilité de continuer à assumer ses obligations contractuelles. Ainsi, pour concilier libre-disposition de la chose et respect des engagements contractuels, la loi prévoit que la vente de la chose par le bailleur ne porte pas atteinte au droit du preneur dont le bail antérieur à la mutation est transmis à l'acquéreur. [...]
[...] Le congé doit indiquer la dénomination du bailleur. Il doit également, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II. Le congé pour vendre donné par le bailleur génère donc un droit de préemption au profit du locataire pour acquérir le bien mis en vente. Ce droit de préemption est toutefois exclu en cas de vente consentie à un proche parent, ou dans l'hypothèse d'un logement situé dans un immeuble déclaré inhabitable, ou enfin en cas d'exercice par la commune de son droit de préemption. [...]
[...] Le congé doit être donné au moins six mois avant l'expiration du bail. Mais le congé avec refus de renouvellement donné par le bailleur et motivé par la vente de l'immeuble, ne le dispense pas du paiement de l'indemnité d'éviction. Mais c'est alors le cessionnaire qui subit l'exercice par le locataire de son droit au maintien dans les lieux jusqu'à complet paiement de l'indemnité d'éviction, qui, comme nous l'avons vu, est une dette personnelle du vendeur qui ne se transmet pas à l'acquéreur. [...]
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