La vente d'immeuble à rénover - publié le 16/04/2008

Extraits

[...] Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction. Le contrat mentionné au premier alinéa est soumis aux dispositions relatives à la vente d'immeubles existants, et notamment à celles du titre VI du livre III du Code civil, sous réserve de l'application des articles L. 262-2 à L. 262-11 du présent code. [...]

[...] La vente d'immeuble à rénover ressemble beaucoup à la vente d'immeuble à construire sauf qu'au lieu de construire on rénove. Le problème est d'appliquer la forme de vente adéquate afin d'éviter que l'une soit appliquée au détriment de l'autre, frauduleusement ou non. En effet, la VIC exige du constructeur davantage de garanties que la VIR, et la tentation est d'appliquer la seconde au détriment de la première. Toutefois, le choix de la forme de vente n'est pas toujours frauduleux car l'erreur peut être commise à cause d'une mauvaise appréciation de l'importance des travaux. [...]

[...] En effet, si la vente se fait après l'achèvement des travaux c'est l'article 1792 qui s'applique. En revanche, lorsque la vente se réalise avant l'achèvement des travaux, il s'agit d'une vente d'immeuble non achevé : lorsque le promoteur, maître de l'ouvrage fait faire les travaux par l'entrepreneur il n'est pas tenu par l'article 1792 du Code civil car il est réputé constructeur. En revanche, le vendeur est tenu par l'article 1792 car a promis d'achever, il est donc réputé constructeur par l'article 1601. [...]

[...] Enfin, s'il était question d'une vente d'immeuble à reconstruire, la VIC s'imposait. Depuis la Loi ENL du 13 juillet 2006, la vente d'immeuble à rénover revêt une nouvelle forme qui est un statut intermédiaire entre la vente d'immeuble à construire et la vente pure et simple. Il faut distinguer les rénovations lourdes qui touchent le gros œuvre, la restructuration et dont l'importance économique des travaux de rénovation par rapport au prix de la construction est conséquente, puis la considération d'apport d'éléments nouveaux malgré le faible coût, et les rénovations légères. [...]

[...] Le législateur a donc exclu la garantie intrinsèque dont les modalités sont difficiles à transposer aux travaux de rénovation. La garantie bancaire extrinsèque est obligatoire pour les travaux d'ampleur limitée mais ne l'est pas pour l'intégralité de la construction réalisée en l'état futur d'achèvement. - Supporter les garanties des constructeurs : Le rénovateur est soumis à la responsabilité décennale et biennale mais seulement pour les travaux de rénovation et dès lors qu'ils peuvent être qualifiés d'ouvrages. Ces responsabilités ne sont pas applicables pour les travaux de faible ampleur car ne sont pas assimilables à un ouvrage. [...]