La valeur locative et ses mécanismes évolutifs

Extraits

[...] Comme on le remarque aisément au travers de ces articles, la valeur locative apparait de manière efficace à titre d'exception. Nous pouvons nous demander quel est le but principal de ce mécanisme qu'est la possibilité d'ultime recours à la valeur locative. Ici, c'est dans une volonté de protection du preneur qu'apparait cet ultime recours. En effet, la fixation du loyer, bien qu'étant possible contractuellement, aura la possibilité de voir son montant conditionné si l'une des parties le demande, afin de suivre peut-être le montant parfois inférieur de la valeur locative. [...]

[...] Nous sommes là dans la perspective où la variation importante de la valeur locative est due à une circonstance extérieure. Le loyer du bail se trouve par exemple dans un quartier en totale reconstruction, et dès lors une nouvelle clientèle apparait et développe le commerce. Si la preuve est rapportée entre la modification des facteurs locaux et la hausse de la valeur locative, c'est celle-ci qui prévaudra sur le plafonnement; il pourra alors y avoir nouvel ajustement du loyer. Ainsi en a décidé la Cour de cassation dans un arrêt en date du 24 janvier 1996, arrêt Privilège, au terme duquel "le montant des loyers à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer Cette décision fut confirmée à plusieurs reprises. [...]

[...] Un bail commercial est un bail à loyer de locaux auxquels les parties donnent une destination commerciale, industrielle ou artisanale et qui est soumis à un statut dérogatoire au droit commun. Il semble essentiel de remettre la valeur locative dans un contexte juridique précis. Le loyer des baux commerciaux est prévu des articles L145- 33 aux articles L145-40 du Code de commerce. Lors de la conclusion du bail, les parties déterminent librement le montant du loyer. Cependant, les hausses ultérieures du loyer seront strictement réglementées. Il est possible de réviser le montant des loyers des baux commerciaux par la voie contractuelle et par la voie légale. [...]

[...] Il y en a de deux sortes en matière de révision contractuelle du loyer: la clause d'échelle mobile, et les clauses recettes. Tout d'abord, le premier mécanisme possible est celui des clauses recettes, clauses qui fixent le loyer du bail commercial en fonction des bénéfices ou du chiffre d'affaire du locataire. On trouve souvent ces hypothèses dans les centres commerciaux. Cette clause dispose d'un fonctionnement particulier. Elle est rarement stipulée pour l'intégralité du prix du loyer. Le loyer se décomposera alors en deux parties. [...]

[...] Le locataire gérant va exploiter le commerce en son nom propre et à ses risques et périls. La location-gérance transfère au locataire la qualité de commerçant du propriétaire du fonds. Dans l'hypothèse de la location-gérance, le locataire gérant va devoir payer un loyer, appelé redevance, librement fixé par les parties. Ce loyer pourra être fixe ou il peut intégrer un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire. On peut retrouver des clauses d'échelle mobile ou des clauses recette. Le recours à la révision judiciaire est possible afin d'ajuster le loyer à la valeur locative équitable dès lors que le loyer a été modifié de plus de 25% par le jeu d'une clause d'échelle mobile . [...]