Une SCI est une société civile qui gère un patrimoine immobilier :
- La SCI constitue un instrument de gestion patrimoniale qui permet d'isoler et de protéger certains éléments de son patrimoine. La SCI permet d'acquérir, de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier privé ou professionnel. Les associés peuvent apporter l'immobilier à la SCI. La SCI peut aussi être constituée pour financer l'achat de l'immobilier par emprunt, par crédit-bail
- L'activité de la SCI doit rester civile. A défaut, la responsabilité des associés est solidaire et la SCI est imposée à l'impôt sur les sociétés.
La SCI a la personnalité morale. Elle est donc immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la SCI. Leur responsabilité n'est pas solidaire. Le cadre général est peu contraignant. Les associés ont une grande liberté d'organisation de la SCI afin d'adapter la structure juridique à leurs objectifs. Cette grande souplesse d'organisation autorise de nombreux montages tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel. C'est la raison pour laquelle la SCI constitue un merveilleux instrument de gestion patrimoniale et fiscale.
Le capital peut être variable, faible ou élevé, et faire l'objet d'une libération immédiate ou différée. En général le gérant exerce ses fonctions gratuitement dans une SCI familiale. Le formalisme juridique et comptable doit être respecté pour que la SCI n'ait pas un caractère fictif. Les associés décident en assemblée, par écrit ou dans un acte unique. La SCI peut louer l'immeuble ou le mettre à disposition de ses associés.
Le résultat de la SCI est imposé à l'impôt sur le revenu selon les règles des revenus fonciers directement au niveau des associés (la SCI est semi-transparente fiscalement). Si elle distribue des dividendes à ses associés, ils ne seront pas imposés car ils correspondent à des bénéfices déjà imposés. La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés. Elle devient opaque fiscalement. C'est la SCI qui paie directement l'impôt sur les sociétés. Si elle distribue des dividendes à ses associés, ils seront alors imposés au niveau des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
[...] Le recours à la société civile peut alors aussi s'avérer opportun. La tutelle est une institution familiale de protection du mineur dont les parents sont décédés ou dessaisis de l'autorité parentale (art et s. C.civ.) ou du majeur aux facultés mentales altérées (art et s. C.civ.). Ce régime est placé sous la protection du juge des tutelles. Celui-ci vérifie que le tuteur prend soin de la pupille et gère son patrimoine au quotidien (actes d'administration). Il surveille aussi le subrogé-tuteur, lequel contrôle le tuteur et le remplace lorsque les intérêts de ce dernier sont en opposition avec ceux de la pupille et, le conseil de famille, lequel autorise les actes les plus graves comme les actes de disposition. [...]
[...] Ils existent donc intérêts plusieurs à apporter un immeuble à une SCI, savoir : - La gestion d'un patrimoine privé - La transmission du patrimoine immobilier - La gestion du patrimoine professionnel L'apport d'un immeuble a une société civile immobilière technique de gestion et de protection d'un patrimoine prive Apporter un immeuble a une sci permet de gérer les biens d'un enfant mineur non émancipé Le patrimoine de l'enfant mineur est administré par ses parents (régime de l'administration légale pure et simple). En vertu de ce régime, chacun des parents peut, en principe, administrer seul le patrimoine de l'enfant. Par exception, l'accord unanime des deux parents est nécessaire pour certains actes. Les parents ne peuvent accomplir les actes les plus graves qu'avec l'accord du juge des tutelles selon l'article 389-5 du Code civil. [...]
[...] La jurisprudence considère que l'accord du juge des tutelles n'est pas nécessaire lorsque l'emprunt est souscrit au nom de la société civile dont l'enfant mineur est associé. Pourtant, l'associé, même mineur, est responsable indéfiniment des dettes de la société. La jurisprudence n'hésite pas dans une telle situation à engager la responsabilité de l'organisme prêteur. Apporter un immeuble a une sci permet de gérer les biens de l'incapable place sous tutelle Le régime de l'enfant mineur étudié ci-dessus s'applique à l'incapable placé sous tutelle. Le régime de la tutelle est très rigoureux. [...]
[...] tableau comparatif entre SCI et indivision L'apport d'un immeuble a une sci permet de réduire le coût de la transmission La constitution d'une SCI permet de réduire les droits de mutation à payer lors de la vente mutation à titre onéreux ou lors de la donation ou de l'héritage mutation à titre gratuit Minoration de la valeur des parts de la SCI La valeur de la part de la SCI est en général inférieure de 10% à 20% par rapport à la valeur réelle des immeubles possédés par la SCI, car l'acquéreur des parts ne peut pas disposer librement de l'immeuble. En effet le propriétaire d'un immeuble a un pouvoir direct sur cet immeuble, alors que dans le cadre d'une SCI, c'est la SCI qui contrôle l'immeuble social (la SCI est une société très fermée ; l'existence de clause d'agrément restreint la liberté de cession de parts sociales). Les droits de mutation sont donc moins élevés, car calculés sur une base plus faible. [...]
[...] Ils peuvent aussi être isolés au sein d'une SCI. Immobilier professionnel inscrit à l'actif de l'entreprise ou affecté au patrimoine privé ? Sur le plan juridique, il y a confusion entre le patrimoine privé de l'exploitant (sa maison d'habitation ) et son patrimoine professionnel (immobilier professionnel, stocks Si l'entrepreneur ne peut pas honorer ses échéances, les biens propres (maison ) du chef d'entreprise seront vendus pour permettre le remboursement des dettes de l'entreprise (c'est l'ensemble du patrimoine qui constitue le gage des créanciers) Apporter le local professionnel à une SCI constitue un montage astucieux Activité professionnelle exerce en société Quand l'activité professionnelle est exercée dans le cadre d'une société, il est possible d'inscrire l'immobilier d'entreprise au bilan de la société ou de l'isoler au sein d'une SCI L'immobilier est inscrit au bilan de la société a. [...]
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