Le dépôt du prix de vente chez le notaire est une garantie mais aussi une obligation rappelée à plusieurs reprises par des réponses ministérielles. Le notaire, détenteur du prix de vente, inscrit ce prix au compte du vendeur, comme conséquence de la constatation du paiement fait à sa comptabilité. Le problème essentiel auquel va être confronté le notaire réside dans la volonté de préserver les intérêts des deux parties.
Il va rechercher la sécurité de l'acquéreur et plus généralement de tous les créanciers qui pourraient se manifester lors de cette transaction. Pour se faire, il lui est nécessaire de connaître la situation hypothécaire définitive du bien vendu et des droits des créanciers inscrits sur le prix. Il ne pourra pas pour autant négliger les intérêts du vendeur qui est dans l'attente de tout ou partie de son prix de vente et qui bien souvent n'a pas la possibilité de patienter en raison de l'achat concomitant d'un nouveau logement.
Quelle est l'étendue du devoir de conseil du notaire et quels sont les droits des créanciers ?
[...] Jusqu'à cet arrêt, la purge n'a jamais été une condition préalable à l'affectation prioritaire du prix au paiement des créanciers inscrits. A la lumière de cet arrêt, il est permis de s'interroger sur l'opportunité d'attendre la délivrance de l'état sur formalité. Plus le notaire tardera pour rembourser le créancier inscrit et plus grand sera le risque qu'un autre créancier s'empare de la créance représentative du prix au moyen d'une voie d'exécution. (Depuis l'ordonnance du 23/3/2006), L'article 2475 du Code civil, prévoit que lorsque tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances, ils exercent le droit de préférence sur le prix et ils peuvent l'opposer à tout cessionnaire et à tout créancier saisissant de la créance du prix. [...]
[...] L'idée serait d'inscrire une mention conservatoire au fichier immobilier. L'objectif recherché serait de pouvoir informer les tiers de la vente à venir et rendre inefficace toute publication ou inscription effectuée au mépris de l'opération en cours par une mention conservatoire sur le fichier immobilier en publiant l'avant-contrat par exemple. [...]
[...] - Quels sont les droits des créanciers? Étendue du devoir de conseil Le devoir de conseil implique que le notaire doit rechercher si toutes les conditions nécessaires à la validité de l'acte sont réunies. C'est ainsi qu'il devra informer l'acquéreur de la situation hypothécaire afin de lui éviter de perdre à la fois le prix et l'immeuble en cas d'exercice, par les créanciers inscrits, de leur droit de suite. Le doyen Savatier considérait que le notaire, s'il est simple authentificateur, n'est pas tenu de se procurer l'état des transcriptions et inscriptions hypothécaires concernant le bien visé dans l'acte Mais depuis l'arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 4 janvier 1966, on peut dire que la jurisprudence a érigé en principe l'obligation pour le notaire de demander un état hypothécaire préalablement à la vente. [...]
[...] L'opposition ne peut être assimilée à une mesure d'exécution. En conséquence, elle ne peut être réglée qu'avec l'accord du vendeur et des créanciers inscrits. L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 frappe le prix d'une indisponibilité légale automatique qui cesse de plein droit quinze jours après réception par le syndic de l'avis de mutation, et à défaut, par ce dernier, d'avoir signifié par acte d'huissier une opposition régulière. Le principe est que toute somme dont le vendeur peut être débiteur à l'égard du syndicat des copropriétaires, pour quelques raisons que ce soit est susceptible de faire l'objet d'une opposition lors de la mutation du bien. [...]
[...] Pour se faire, il lui est nécessaire de connaître la situation hypothécaire définitive du bien vendu et des droits des créanciers inscrits sur le prix. Il ne pourra pas pour autant négliger les intérêts du vendeur qui est dans l'attente de tout ou partie de son prix de vente et qui bien souvent n'a pas la possibilité de patienter en raison de l'achat concomitant d'un nouveau logement. Le problème de la remise du prix de vente va susciter un certain nombre de questions : - Quelle est l'étendue du devoir de conseil du Notaire ? [...]
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