Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire commerçant doit répondre à plusieurs exigences, notamment être commerçant inscrit au RCS, de nationalité française, bénéficiant d'une clientèle propre, d'un local stable couvert lui permettant d'exercer son activité.
Il est nécessaire que toutes ces conditions soient réunies pour que le locataire commerçant ait droit au renouvellement de son bail commercial.
Pour autant, la question de l'existence d'une clientèle propre a longtemps fait débat notamment concernant les franchisés ou encore du locataire commerçant situé dans l'enceinte d'un complexe plus grand. Ainsi, la Cour de cassation dans son arrêt Trevisan, a estimé que le franchisé bien que bénéficiant de l'attrait de la marque, possédait une clientèle personnelle, fruit de son travail. Dans le cadre du locataire commerçant situé dans l'enceinte même d'un complexe, elle a estimé que si ce dernier bénéficiait d'une autonomie de gestion, il pouvait avoir droit au renouvellement du bail.
[...] Bien que le droit de repentir et pour principal inconvénient de donner aux propriétaires la tension de refuser le renouvellement, quitte à revenir sur ce refus, il présente l'indéniable avantage de permettre en tout état de cause de renouvellement. Une difficulté surgit alors : la fixation du prix du bail renouvelé. La Cour de Cassation a estimé que lorsque le droit de repentir est exercé il faut se placer à cette date pour évaluer la valeur locative ; il est alors possible de tenir compte des modifications intervenues entre la prise d'effet du nouveau bail et la date d'expiration du bail échu. [...]
[...] La reprise pour motif grave et légitime repose le plus souvent sur l'inexécution des obligations contractuelles du preneur ou encore la cessation de l'exploitation du fonds sans raison sérieuse et légitime, et spécialement sur le défaut de paiement des loyers, ou encore comme l'a précisé un arrêt de la 3e chambre civile, la Cour de cassation prend en compte une faute imputable à une personne dont le locataire répond. Il n'est pas nécessaire que le motif soit relatif à l'exécution du bail. Ce pourrait être par exemple des disputes violentes entre les intéressés mêmes si elle se rattache à l'exécution du bail. [...]
[...] Le loyer prend alors la forme d'une indemnité d'occupation. Le droit de repentir Le bailleur dispose de la faculté de droit de repentir qui consiste à revenir sur sa décision, en consentant finalement au renouvellement du bail, et échapper au paiement d'une indemnité d'éviction qui s'avère trop lourde sont en cours d'instance, soit après avoir été condamné à payer une indemnité d'éviction, dans les 15 jours suivant la date à laquelle la décision fixant l'indemnité est devenue définitive . C'est ce qui ressort de l'article L 145-58 du code de commerce. [...]
[...] Lorsque les conditions de la reprise sont réunies, le bailleur n'a aucune indemnité à verser au locataire. Mais le loyer du bail renouvelé doit être réduit en fonction du préjudice causé au locataire dans l'exercice de son activité. Enfin, le dernier cas est la reprise pour travaux, l'intention de reconstruire doit être personnelle aux propriétaires au moment de la délivrance du congé, sont donc exclus du champ d'application la reconstruction partielle, de simples travaux d'aménagement, de transformation ou de surélévation. [...]
[...] Le bailleur peut se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction s'il octroie au locataire un local correspondant à ses besoins et possibilités situées dans un emplacement équivalent. Il doit faire cette offre dans l'acte de refus de renouvellement. Si le propriétaire se propose seulement de surélever l'immeuble et si les travaux nécessaires nécessitent l'éviction temporaire du locataire, il peut différer pendant trois années au maximum le renouvellement du bail. Le locataire a droit dans ce cas à une indemnité calculée sur le préjudice subi et qui ne peut être supérieure à trois années de loyer. [...]
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