Concernant le loyer que le locataire doit payer, il est possible d'en réviser le montant à intervalles réguliers. Ainsi, dans le cadre d'une révision légale (prévue par l'article L 145-33 du Code de Commerce), le loyer étant en principe égal à la valeur locative, et cette dernière pouvant augmenter considérablement en très peu de temps, il a fallu garantir le locataire contre un loyer devenant exorbitant, le mettant donc dans une grande difficulté financière (...)
[...] Pour enrayer cette difficulté, le législateur a mis en place un mécanisme de plafonnement : ainsi, quelle que soit la variation de la valeur locative, le loyer est toujours compris entre deux limites : un plancher (le loyer précédent) et un plafond (la variation de l'indice). Ce mécanisme constitue un principe fondamental de protection du locataire. La jurisprudence a admis ensuite que le prix du loyer pouvait être révisé à la baisse par rapport au loyer précédent, renforçant d'autant la protection du locataire. [...]
[...] si ni le bailleur, ni le locataire ne se manifeste à la fin des 9 ans, le bail est reconduit tacitement pour une nouvelle période de 9 ans. Si le bailleur prend l'initiative de donner congés au locataire, soit parce qu'il refuse le renouvellement, soit parce qu'il veut revoir les conditions du bail, il doit motiver son congé par une justification légale (article L 145-17 du Code de Commerce). Ces justifications légales sont assez restreintes : - la réfaction des locaux - la reprise d'activité - la faute grave du locataire - le défaut d'exploitation du fonds - la reprise pour habitation Dans ces 5 cas, le législateur permet au bailleur de refuser le renouvellement sans payer d'indemnité d'éviction ; mais cette hypothèse restant très conditionnée, le locataire est presque assuré de bénéficier soit du renouvellement de son bail, soit d'une indemnité d'éviction. [...]
[...] Ce contrat par lequel le bailleur, propriétaire des locaux, va donner ceux-ci à un preneur pour qu'il y exploite son fonds de commerce, est extrêmement protecteur de ce dernier. Le recours au bail commercial est d'ailleurs devenu quasi-systématique aujourd'hui, tout d'abord pour des raisons d'impératifs économiques, le commerçant ne pouvant pas toujours acheter lui-même un fonds, mais aussi par une volonté de se déplacer géographiquement le plus souvent possible. La règlementation des baux commerciaux pose cependant quelques soucis, notamment par rapport à la Convention Européenne des Droits de l'Homme, mais ce qui rend également cette matière très intéressante. [...]
[...] Concernant l'activité du locataire elle-même, ce dernier doit respecter la destination des lieux. Mais pour des raisons économiques, il peut cependant changer d'activité en cours de bail. La jurisprudence est donc assez tolérante pour le locataire vis-à-vis des changements d'activité. Cette déspécialisation peut être simplement partielle, c'est-à-dire que l'on va ajouter une ou plusieurs activités à l'activité existante, ou bien totale, en procédant à un changement radical d'activité. L'autorisation de bailleur pour un tel changement est néanmoins nécessaire ; mais son silence vaut acceptation, et le changement est alors réputé acquis. [...]
[...] Concernant le renouvellement du bail : S'il souhaite renouveler son contrat, le locataire doit agir dans les 6 mois précédant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire. Vers un rééquilibre de la relation bailleur/locataire la pratique du pas de porte : Le loyer que le locataire doit payer est libre par principe ; les parties fixent donc le montant qu'elles désirent (principe de la liberté contractuelle). Ce principe est le même dans tous les pays de l'Union Européenne, mais la France garde une particularité : la pratique du pas de porte, somme d'argent représentant une sorte de droit d'entrée dans les locaux. [...]
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