Aux termes de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acquéreur, dès que l'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'est pas encore était livrée ni le prix payé. En conséquence, le prix constitue un élément essentiel de la vente.
Si les parties jouissent d'une grande liberté pour fixer le prix, la loi et la jurisprudence apporte néanmoins quelques limites : le prix doit « être sérieux ». C'est-à-dire qu'il ne doit pas être dérisoire, insignifiant, car cela serait assimilé à une absence de cause du contrat vente. Le prix de vente est alors qualifié de « vil prix » et est sanctionné par la nullité.
Il ne doit pas non plus être insuffisant, dans ce cas il ne s'agit non pas d'un prix dénué de « sérieux » mais d'un prix lésionnaire, sanctionné par l'action en rescision. La jurisprudence voit dans cette action un moyen de sanctionner un déséquilibre objectif entre la valeur réelle du bien vendu et le prix fixé par les parties. Cette action est distincte de l'action en nullité pour vileté du prix.
La formation du contrat supposant l'accord des parties sur la chose et sur le prix (art 1583 C. civ.) l'absence de prix, à laquelle est assimilé le prix dérisoire (ou vil prix), porte donc atteinte à la validité du contrat.
Le caractère réel et sérieux du prix ne se confondant pas avec la valeur du bien vendu. L'hypothèse qui est ici visée n'est pas celle du prix ne correspond pas à la valeur réelle de l'immeuble, mais celle ou le prix est si bas, voir absent, qu'il n'existe pas de contrepartie à l'obligation du vendeur de délivrer l'immeuble. On peut alors considérer que l'obligation de celui-ci est dénuée de cause.
[...] Il peut même exercer son choix après le prononcé de la rescision de l'immeuble dès lors que le jugement n'a pas ordonné la restitution de l'acompte. Aucune forme n'est prescrite par la loi pour l'exercice de l'option. la rescision de la vente L'acquéreur peut choisir la rescision de la vente, c'est à dire l'annulation rétroactive de la vente ; dans ce cas il doit restituer l'immeuble et le vendeur doit restituer le prix. D'un point de vue pratique : L'article 1682 al précise que l'acheteur doit rendre les fruits du jour de la demande en rescision. [...]
[...] (art Civ)[8] Néanmoins, dans le cas de la vente d'immeuble, la loi sanctionne la lésion. C'est pourquoi la jurisprudence sauve parfois de la nullité certaines ventes d'immeuble à très bas prix, en assimilant celui-ci non pas à un prix dénué de sérieux, mais à un prix lésionnaire. II. Le prix insuffisant la lésion La lésion est le préjudice qui résulte du défaut d'équivalence entre plusieurs prestations contractuelles, au moment de la formation du contrat. Par exception au droit commun de la vente, l'article 1674 du Code Civil[9] autorise au vendeur d'immeuble à demander la rescision de la vente lorsqu'il a été lésé sur le prix de vente dans une certaine proportion. [...]
[...] Toute clause par laquelle le vendeur renonce à l'action en rescision est donc réputée non-écrite. Toutefois, la renonciation peut être faite valablement postérieurement à condition : - que le vendeur ait eu connaissance de la lésion, - que sa volonté de renoncer soit certaine, - et qu'il ait reçu la totalité du prix stipulé. Si plusieurs vendeurs ont aliéné le même immeuble ou si le vendeur est décédé en laissant plusieurs héritiers, chacun des vendeurs ou des héritiers peut agir séparément en rescision pour sa part de l'immeuble (article et 1669 C. [...]
[...] Ex : ventes consenties moyennant le versement d'une rente viagère Appréciation de la lésion .Pour qu'il y ait lésion, il faut établir que le prix de vente équivaut à moins de cinq douzièmes de la valeur réelle de l'immeuble. Le manque à gagner doit donc correspondre à au moins sept douzièmes de cette valeur. Ainsi la vente d'un immeuble qui vaut euros ne pourra être attaquée que si son prix est inférieur à euros. Détermination de la valeur de l'immeuble Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain d'appréciation pour déterminer, retenir, et apprécier les éléments constitutifs de la valeur vénale de l'immeuble. [...]
[...] III n°513 La cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique demeure un contrat de droit privé et est en conséquence rescindable pour cause de lésion de plus des sept douzièmes, quand bien même l'immeuble aurait été incorporé au domaine public ; le caractère lésionnaire d'une telle cession est déterminé conformément au droit commun dans que puisse s'appliquer les dispositions spéciales relatives au calcul de l'indemnité d'expropriation Jurisprudence constante : Req mai 1946 D ; le caractère aléatoire des conditions d'une vente immobilière s'oppose à ce qu'un tel contrat puisse faire l'objet d'une action en rescision pour lésion de plus des sept douzièmes Art 1675 C. Civ. Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation Art al C. Civ et Civ. [...]
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