Reconnu valable par l'ordonnance du 25 mars 2006, portant réforme sur le droit des sûretés, le pacte commissoire peut se définir comme la convention par laquelle un créancier hypothécaire, titulaire d'une sureté réelle, peut devenir propriétaire du bien affecté en garantie, faute de paiement à échéance de la part du débiteur. En effet jusqu'à cette réforme du droit des suretés, le pacte commissoire était interdit en matière de gage et d'antichrèse malgré l'existence de beaucoup d'exceptions découlant de la jurisprudence, remettant alors en cause la force réelle de cette prohibition du pacte commissoire.
Constituant une alternative à la saisie immobilière, il est intéressant de voir quels sont les avantages du pacte commissoire en matière hypothécaire, c'est à dire quel profit peut être tiré de ce pacte et quelle est son utilité notamment du point de vue du créancier du débiteur. Comme corollaire se pose alors la question de savoir si ce pacte présente ou non des inconvénients ou des conséquences négatives sur les parties ?
Ainsi, la question se pose de savoir si le pacte commissoire constitue un système plus compliqué que celle de la saisie immobilière. Son apport est-il important et bénéfique quant au droit des suretés ? Est-elle réellement un mode de réalisation simplifiée comme certains le prétendent ?
[...] Il échappe ainsi au concours des autres créanciers qu'ils soient hypothécaires ou chirographaires, ce qui amène à se demander si ce n'est pas une remise en cause de la finalité même des suretés qui consistent habituellement à le prémunir contre le risque d'insolvabilité de son débiteur. A coté de ces nombreuses prérogatives, la reforme de 2006 a avant tout voulu protéger davantage le débiteur de ce pacte. B La sauvegarde des intérêts du débiteur Il n'y a pas de crédit sans sureté. [...]
[...] De plus, ce pacte a l'avantage de laisser le bien dans le patrimoine du débiteur, le pacte commissoire n'ôtant pas les attributs de la propriété. Ainsi, il peut continuer d'en jouir, d'en percevoir les fruits, sa mise en œuvre ne s'effectuant qu'en cas de défaillance. Le pacte commissoire se révèle donc être un bon compromis aussi bien pour le créancier que pour le débiteur, ces derniers voyant une évolution importante et appréciable de leurs droits. Cependant la volonté de protection du débiteur, voulue par les rédacteurs de 2006 ne se révèle pas être totalement satisfaisante. [...]
[...] Par ailleurs une économie pécuniaire peut également être tirée de la mise en œuvre d'un pacte commissoire. En effet le créancier, devenant propriétaire de l'immeuble hypothéqué, reçoit un bien d'une certaine valeur, valeur qui peut alors augmenter avec le cours du marché immobilier et notamment avec le temps. Ainsi le créancier qui reçoit la propriété d'un immeuble peut très bien décider de conserver le bien pendant quelque temps, pour par la suite le revendre à un prix nettement supérieur à la valeur d'origine et pour ainsi obtenir la réalisation d'une plus value. [...]
[...] En complément de l'expertise, la loi a également instauré l'intervention obligatoire d'un professionnel lors de la rédaction du pacte commissoire pour renforcer la protection du débiteur et éviter d'éventuels abus de la part du créancier. Par ailleurs le recours au pacte commissoire peut se révéler plus avantageux pour le débiteur, étant donné que la saisie immobilière engendre dans la plupart des cas la vente à un prix de liquidation, ne correspondant pas toujours à la valeur réelle du bien hypothéqué. [...]
[...] Par ailleurs des risques apparaissent pour le débiteur concernant les éléments mis en place par la réforme quant à sa protection. En effet l'obligation de recourir à un expert pour l'évaluation du bien engendre la question des modalités de recrutement de cet expert. Dans un premier temps, si on considère que celui-ci est désigné à l'amiable, il peut tout à fait être convoqué par le créancier lui-même. Un nouveau risque d'abus apparait alors au détriment du débiteur, au cas où l'expert serait sous la pression et l'influence du créancier, puisque cela aura pour conséquence une mauvaise appréciation de la valeur réelle du bien, défavorable au débiteur qui se verra, une fois de plus, facilement spolié. [...]
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