Afin d'exercer son activité commerciale, le commerçant a besoin d'un local commercial. Soit il est propriétaire des murs dans lesquels il développe son activité soit il ne l'est pas et dans ce cas il devra signer un contrat de location avec le propriétaire des murs : c'est un bail commercial.
Selon l'article 1709 du Code civil, il s'agit d'un contrat ayant pour objet le louage d'une chose et en vertu duquel « l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer ».
Le droit au bail est très important pour le commerçant car c'est de ce droit que dépendent la clientèle et l'achalandage.
Le contrat de bail est soumis à un régime particulier et dérogatoire du droit commun, protecteur des locataires au détriment des propriétaires. La durée du bail est de 9 ans minimum, le preneur ayant toutefois la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans. Cette prérogative n'étant pas d'ordre public, le contrat de bail peut prévoir que ce droit de résiliation triennal entraîne le versement d'une indemnité au profit du bailleur ou même la supprimer. Le loyer est au départ librement fixé par les parties. Il est ensuite soumis à une révision triennale prévue par décret. Pour cette révision, le loyer peut être indexé sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE sans dépasser la valeur locative réelle du local.
[...] Elle peut revêtir deux formes : elle peut être simple ( partielle ) ou totale ( renforcée La déspécialisation est partielle lorsque le commerçant adjoint à son activité fixée par le contrat de bail, une activité complémentaire ou connexe par exemple un preneur peut adjoindre la vente de disques à celle de livres. Il faut une proximité entre les deux activités. Celle-ci s'apprécie en fonction notamment de l'identité de la clientèle, l'appartenance des articles à une même gamme. A partir du moment où il s'agit bien d'une activité complémentaire ou connexe, le bailleur ne peut refuser. Il suffit au locataire d'indiquer son intention à son bailleur par acte d'huissier. [...]
[...] S'il y a reconstruction de locaux commerciaux, le locataire bénéficie d'un droit de priorité pour les louer. Le bailleur peut être tenu de payer des dommages et intérêts s'il est responsable d'un défaut d'entretien de l'immeuble afin d'indemniser le non-renouvellement. Le bailleur peut reprendre l'immeuble afin de le reconstruire ou le surélever, mais il doit s'acquitter d'une indemnité de 3 ans maximum de loyer puisque le renouvellement est différé. - Si le bailleur reprend le local pour y habiter ou y faire habiter son conjoint, ses descendants ou ascendants ou ceux de son conjoint. [...]
[...] L'exploitation du fonds doit avoir une durée minimale de 3 ans. Peu importe que le fonds soit exploité personnellement par le preneur ou par un tiers dans le cas d'une gérance. C Les conditions relatives à l'objet du contrat Le bail doit concerner un immeuble destiné à une exploitation commerciale. L'immeuble suppose une certaine fixité. Il doit aussi s'agir d'un lieu clos. Un immeuble suppose donc une construction par exemple une paillote est exclue du champ du bail commercial dans la mesure où elle ne remplit pas la condition de fixité. [...]
[...] A L'indemnité d'éviction En théorie, le bailleur peut décider de ne pas reconduire le bail commercial. Mais cette possibilité semble théorique, car le bailleur doit mentionner le montant de l'indemnité due dans sa lettre de congé. Le montant de cette indemnité est particulièrement lourd. Elle est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. On prend en compte la valeur marchande du fonds de commerce. A cette indemnité s'ajoutent éventuellement les frais de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. [...]
[...] - Les conditions pour le preneur Il doit avoir la qualité de commerçant et donc être inscrit au RCS. Il doit être de nationalité française ou être ressortissant de l'Union européenne. B Les conditions relatives à l'exploitation du fonds Le commerçant qui conclut l'acte doit nécessairement être propriétaire du fonds de commerce qu'il veut exploiter dans le local loué. Cette condition suppose l'attraction d'une clientèle autonome afin que l'activité se développe. Par ailleurs, le locataire doit exploiter effectivement le fonds de commerce. [...]
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