La garantie des vices cachés et la notion de vendeur professionnel

Extraits

[...] Concernant la réglementation sur les vices cachés en matière de vente immobilière, le juge tient compte de la qualification du vendeur ou de l'acquéreur pour leur opposer le fait que le vice était connu ou apparent pour eux. Il fait alors référence à la notion de professionnel de l'immobilier : marchand de biens, constructeur, agent immobilier Ils sont considérés connaître les vices de l'immeuble qu'ils achètent ou qu'ils mettent en vente et ne peuvent s'exonérer des vices cachés. Un arrêt récent de la Cour d'Appel de Paris du 27 octobre 1999 applique ce principe à une SCI familial en faisant référence à l'objet social. [...]

[...] La limitation peut également se traduire par la détermination de la durée pendant laquelle le vendeur sera tenu. Dans le droit de commun, la garantie dure 30 ans, l'acquéreur devant agir dans un bref délai après la découverte du vice. La limitation peut résulter des modalités d'exécution de la garantie : clause n'offrant à l'acheteur que le remplacement de la chose en cas de vice, clause empêchant l'acheteur de demander la résolution au cas où le vendeur s'engage à réparer, la clause imposant une tentative préalable de réparation ne saurait priver l'acheteur du droit d'invoquer immédiatement la résolution, clause imposant que les réparations soient effectuées dans l'entreprise du vendeur Pour rappel, un vendeur qui aurait eu connaissance du vice au moment de la vente et n'en aurait pas informé l'acquéreur se voit privé de l'effet d'une clause limitative de responsabilité (le vendeur est dit de mauvaise foi La clause excluant la garantie L'exclusion de la garantie s'exprime dans les ventes aux risques et périls de l'acquéreur. [...]

[...] La clause étendant la garantie Le vendeur accorde une extension de sa garantie des vices cachés, notamment par un accroissement du délai pendant lequel il demeurera tenu des vices rédhibitoires, et même des vices apparents. La garantie conventionnelle s'analyse donc comme une obligation de réparation gratuite qui déborde la garantie des vices cachés et se trouve soumise à un régime juridique distinct La clause limitant la garantie La limitation de la garantie peut se traduire, tout d'abord, par la prédétermination des vices ou défauts qui ne sauraient être invoqués par l'acheteur ou au contraire qui pourraient seuls justifier la mise en cause du vendeur. [...]

[...] La SCI, qui, ayant acquis un immeuble, le rénove et le revend par appartements, doit également être considérée comme vendeur professionnel (CA Paris oct : D inf. rap. p obs. Cl. Giverdon). De même, est vendeur professionnel la personne qui, ayant acquis un terrain, y effectue des travaux de viabilité, d'adduction d'eau et d'électricité, et le revend ensuite par lots (CA Bordeaux, aud. sol mai 1978 : JCP1979NII, p. 164) ou encore une société de transaction immobilière (Cass. [...]

[...] II- Que regroupe la notion de vendeur professionnel ? D'une manière générale, il n'existe pas de définition légale du professionnel en droit civil. Diverses réglementations font référence à la notion de consommateur, non-professionnel et professionnel. C'est notamment le cas de la réglementation générale des clauses abusives et celle des vices cachés. En matière immobilière, la nouvelle réglementation concernant la réflexion/rétractation (article 72 de la loi SRU) ne s'applique qu'à l'acquéreur non-professionnel Concernant la réglementation des clauses abusives en matière de vente mobilière, le décret du 24 mars 1978 mentionne comme champ d'application : "contrat conclu entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs". [...]