Les règles de révision du loyer posées par le statut sont d'ordre public et elles s'appliquent à tous les baux soumis au statut des baux commerciaux. Ces règles s'appliquent notamment aux locaux accessoires, et notamment aux logements accessoires de locaux commerciaux. Lorsque le loyer d'origine comprend une partie fixe, et une partie variant en fonction des recettes du locataire, les règles de révision ne s'appliquent pas, et échappent au décret. Ces règles s'appliquent aux baux poursuivis par tacite reconduction.
Elles s'appliquent également aux révisions d'indemnité d'occupation dues par le locataire postérieurement à l'expiration du bail, pendant la période de maintien dans les lieux. Par contre, ces règles de révision ne s'appliquent pas aux baux artisanaux ou non commerciaux, ni aux redevances de location gérance d'un fonds de commerce. Enfin, le bail peut prévoir une clause de révision annuelle (...)
[...] Enfin, bien que le texte prévoie la forme recommandée ou extra-judiciaire de la demande, la jurisprudence admet la validité d'une simple lettre dès lors que le destinataire reconnaît l'avoir reçue et qu'il ne prouve l'existence d'aucun préjudice résultant du défaut de recommandation. B AUTEUR ET DESTINATAIRE DE LA DEMANDE * Auteur de la demande La demande de révision de loyer est un simple acte d'administration. De ce fait, en présence d'une propriété indivise, elle peut émaner d'un seul des indivisaires à défaut de désaccord des autres, ou provenir du gérant nommé dans la convention d'indivision. [...]
[...] On ne peut en effet considérer que l'on est en présence d'un loyer variable dont l'évolution dépend de l'exploitation du locataire et fait du bailleur son associé. Il ne s'agit donc pas d'une indexation à proprement parler. B LA MISE EN OEUVRE DE LA REVISION DE L'ARTICLE L145-39 L''articleL145-39 du code de commerce prévoit que la mise en jeu de la clause d'échelle mobile est automatique dès l'arrivée du terme annuel. Dès lors, le bailleur n'a pas à notifier une demande de révision, contrairement aux révisions triennales. [...]
[...] * La modification doit être locale et non générale : Il doit s'agir d'une modification du quartier et non de la ville entière. L'augmentation générale de la population d'une ville ne suffira pas, si elle ne bénéficie pas localement au commerce considéré. Il en sera de même de facteurs économiques généraux. * La modification des facteurs locaux de commercialité doit également avoir une incidence sur le commerce considéré (Paris mai 1991, Loy. et Copr. Novembre 1993, Ainsi, la création d'un parc de stationnement peut n'avoir aucune influence sur un commerce qui ne travaille pas avec la clientèle de passage. [...]
[...] De ce fait, le bailleur pourra se prévaloir de cet élément lors du renouvellement du bail pour le calcul de la valeur locative. Ce "pas de porte" peut également avoir été versé directement au bailleur par le locataire, lors de la conclusion du bail. Pour que ce pas de porte soit pris en compte lors de l'évaluation de la valeur locative, il conviendra de démontrer qu'il constituait un complément de loyer. Cette démonstration peut résulter des termes du bail lui-même, qualifiant expressément ce pas de porte de complément de loyer. [...]
[...] La Cour de cassation a rappelé qu'en application de l'article R 145-5 du Code de Commerce, il convenait de retenir la destination contractuelle à l'exclusion de toute autre. Cette destination contractuelle peut s'entendre dans un sens large, comme dans le cas des boutiques où l'on ne retient pas directement la nature même du commerce exercé dans le local. Cependant, un bail tous commerces ou un bail autorisant l'exercice de nombreuses activités constituera un avantage important pour le locataire, dont il sera tenu compte pour le calcul de la valeur locative. [...]
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