Dans la phase d'exécution du contrat, on applique classiquement la théorie générale des obligations, mais le statut des baux commerciaux présente quand même trois particularités : une particularité qui concerne la durée du contrat, une particularité au sujet du montant du loyer, une particularité au sujet de l'utilisation des locaux par le locataire.
D'après la Cour de cassation du 12 juin 2003 il y avait dans le contrat de bail commercialune clause obligeant le locataire à adhérer à une association de commerçants pendant toute la durée du bail. Cette clause est frappée d'une nullité absolue, car elle est contraire à la liberté d'association, qui veut qu'on soit libre d'adhérer ou pas, et d'en sortir quand on le souhaite, donc contraire à l'art. 11 de la CEDH notamment.
[...] 145-38 du Code de commerce. Il ne s'agit pour autant pas d'une révision automatique, car le bailleur doit la demander. - Cass mars 2004 : la Cour a précisé que les parties ont la possibilité de déterminer à l'avance, par une clause du bail, les conditions de fixation du loyer renouvelé. - Sur un plan technique, la révision triennale consiste à aligner le loyer sur la valeur locative de l'immeuble. Cette valeur locative est déterminée soit par les parties d'un commun accord, soit par le juge en fonction des critères fixés à l'art. [...]
[...] Section 2 Le loyer du bail commercial 1. La fixation du loyer initial - Le loyer initial est fixé librement par les parties ; il est le résultat du jeu de l'offre et de la demande. Il n'y a pas de maximum imposé au bailleur (principe de la liberté contractuelle). - Le bailleur peut en outre exiger du locataire une somme que l'on appelle le pas de porte destiné à compenser la perte subie par le propriétaire en raison du droit au renouvellement du bail. [...]
[...] Dans cette affaire, le propriétaire n'a pas su invoquer le cas de force majeure. Section 4 La circulation du bail commercial 1. La cession du bail - En droit civil, la cession d'un bail n'est possible qu'avec l'accord express du propriétaire. En matière commerciale, la solution est inverse : le bail commercial peut être librement cédé avec le fonds de commerce. - En effet, l'art. L. 145-15 du Code de commerce indique que la clause du bail qui interdit au locataire de le céder à l'acquéreur du fonds de commerce est nulle. [...]
[...] - La Cour de cassation a distingué deux types de clauses. Si la clause est intégrée dans le contrat de bail, elle est considérée comme nulle, car elle porte atteinte au droit de demander la déspécialisation, qui est d'ordre public. En revanche, si la clause est conclue entre les locataires dans une convention distincte des contrats de bail, elle est considérée comme valable et il n'y a pas d'atteinte au droit de demander la déspécialisation. 3. Les obligations du bailleur - Cass oct : le propriétaire d'un centre commercial a conclu un contrat de bail pour un local situé dans la galerie marchande. [...]
[...] Section 1 La durée du contrat de bail - La durée des baux commerciaux est fixée à neuf ans minimum. Dans le cas contraire, le juge pourra ramener le contrat à une durée inférieure à neuf ans. Le respect de cette durée ne s'impose pas de la même manière aux parties. - Pour le bailleur, celui-ci est lié par la durée. Il ne peut rompre avant terme qu'en cas de faute grave du locataire. Il peut également mettre un terme au contrat à la fin de chaque période de trois ans s'il décide de reconstruire l'immeuble, de le restaurer ou de le surélever. [...]
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