Cours portant sur la violation du pacte de préférence et les sanctions associées à cette violation. Tout d'abord, qu'est-ce que le pacte de préférence ? Le pacte de préférence fait partie des avant contrats, c'est-à-dire les contrats préparatoires à la vente. Qu'entraîne la violation de ce contrat ? C'est ce à quoi répond ce document d'environ 2000 mots.
[...] C'est un contrat par lequel une personne (le promettant) s'engage pour le cas où elle se déciderait à vendre une chose déterminée à donner la préférence à une autre personne (le bénéficiaire). Le promettant s'engage donc à adresser une offre prioritaire de contrat à son cocontractant. Il ne s'engage cependant pas à vendre. La violation du pacte de préférence, c'est la violation du pacte par le promettant. C'est le cas où le promettant vend directement le bien objet du pacte à un tiers acquéreur sans en avertir le bénéficiaire. [...]
[...] Si le tiers acquéreur était de bonne foi et ignorait l'existence du pacte de préférence, non seulement le contrat reste valable, mais encore le tiers acquéreur n'encourt aucune responsabilité. De surcroît, depuis un arrêt rendu le 24 mars 1999 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, l'action en nullité pour fraude semble plus difficile encore à mettre en œuvre car la Cour affirme que le pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle. Elle a ainsi exonéré un tiers qui s'était rendu complice de la violation de l'obligation personnelle du promettant. [...]
[...] II - Les moyens envisagés pour une meilleure sanction de la violation du pacte de préférence Il s'agit du mécanisme de la publicité foncière Celui-ci étant très limité, nous apprécierons ensuite la situation du bénéficiaire A - Le recours au mécanisme de la publicité foncière La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, par son arrêt son arrêt du 4 mars 1971, a eu l'idée d'utiliser le mécanisme de la publicité foncière pour mieux garantir le bénéficiaire d'un pacte de préférence portant sur une vente d'immeuble. Ce mécanisme sert à prévenir les litiges entre des personnes qui prétendraient être acquéreurs d'un immeuble. C'est la publication de la promesse sur les registres de la publicité foncière qui est opposable. [...]
[...] Sur le plan pratique, on peut regretter la limitation de l'efficacité économique du pacte de préférence. Mais on peut aussi louer cette solution, en ce qu'elle rappelle l'objectif de cet avant-contrat, consistant à accroître les chances de conclusion du contrat définitif, mais sans rendre sa conclusion certaine. A la différence de l'inexécution d'un accord de principe, celle d'un pacte de préférence ne compromet pas définitivement l'objectif poursuivi par les contractants, car la conclusion du contrat définitif reste encore possible. En effet, si le promettant est condamné à adresser au bénéficiaire une offre de contrat définitif, il suffira à celui-ci de l'accepter pour que ce contrat se forme. [...]
[...] Le bénéficiaire du pacte de préférence assigne le promettant pour obtenir réparation sous forme de dommages et intérêts. C'est ce qui ressort de l'arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 5 mai 2004. Néanmoins, cette solution n'est pas satisfaisante pour le bénéficiaire du pacte de préférence car son dessein initial n'est pas d'obtenir de l'argent mais d'acquérir un bien. L'argent ne constitue qu'un équivalent très imparfait par rapport à l'objectif premier poursuivi par le bénéficiaire du pacte de préférence. [...]
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